Die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (INTREAL) hat im ersten Halbjahr 2019 den Wachstumskurs der vergangenen Jahre weiter fortgesetzt. So steigerte Deutschlands führende Service-KVG für Immobilien das von ihr verwaltete Immobilienvermögen (Assets under Administration, AuA) zum Ende des zweiten Quartals 2019 auf 27,2 Mrd. Euro. Das entspricht einem Wachstum von rund 11,5 Prozent gegenüber dem Jahresergebnis 2018 (24,4 Mrd. Euro). Im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt erreicht die INTREAL sogar eine Steigerung ihres verwalteten Immobilienvermögens um ein Drittel (AuA am 30.06.2018: 20,4 Mrd. Euro) und kann somit an die gute Geschäftsentwicklung der zurückliegenden Jahre anschließen. Positiv entwickeln sich auch die Anzahl der von INTREAL administrierten Fonds sowie der darin enthaltenen Immobilien. Im ersten Halbjahr 2019 stieg die Zahl der Fonds auf 141. Die verwalteten Immobilien knackten Ende Juni 2019 die 1200er-Marke und legten um 88 Objekte auf aktuell 1.214 Objekte zu.

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, kommentiert die aktuellen Zahlen: „Zusammen mit unseren Fondspartnern sind wir weiter auf einem stabilen Wachstumskurs und freuen uns, erneut sehr gute Halbjahresergebnisse vorlegen zu können. Trotz – oder auch gerade wegen – der vielfachen politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten bleiben immobilienbasierte Anlageformen für institutionelle wie auch private Anleger favorisierte Investments. Ich rechne für das zweite Halbjahr 2019 mit der Fortsetzung der dynamisch wachsenden Geschäftsentwicklung und dem Erreichen der 30-Milliarden-Euro-Marke bei den Assets under Administration.“

Neuer INTREAL-Standort in Deutschlands Finanzhauptstadt

Der Spezialist für die Administration von Immobilienfonds mit Hauptsitzt in Hamburg bereitet darüber hinaus im August 2019 die offizielle Eröffnung eines Bürostandorts im Bankenzentrum Frankfurt vor. Aktuell sind bereits die ersten sechs INTREAL-Fondspezialisten von dort aus aktiv. Künftig werden den ansässigen Kunden insgesamt bis zu 30 INTREAL-Mitarbeiter direkt „vor Ort“ zur Verfügung stehen.

„Um weiter an unserer Erfolgsgeschichte zu schreiben und unseren hohen Qualitätsstandards gerecht zu werden, brauchen wir einerseits qualifizierte und motivierte Mitarbeiter. Andererseits müssen und wollen wir aber auch dort präsent sein, wo ein wichtiger Teil unserer Kunden zuhause ist. Frankfurt ist und bleibt das wichtigste Finanzzentrum in Deutschland, das mit dem Brexit weiter an Bedeutung gewinnen wird“, führt Geschäftsführer Michael Schneider zur Neueröffnung des INTREAL-Standorts in der hessischen Metropole aus. Diese biete einen nicht zu unterschätzenden Vorteil: Die Nähe und der unmittelbare Zugang zum Kunden bleiben auch in Zeiten der Digitalisierung eine der wichtigsten Grundlagen für eine gute Geschäftsbeziehung. Der Standort Frankfurt ist nicht der letzte Schritt der INTREAL auf ihrer geografischen Expansion. Eine weitere Standorteröffnung, die sich aktuell in Vorbereitung befindet, soll noch im Jahr 2019 erfolgen.

Zuwachs bei Partnerfonds und KVG-Services

Wichtigstes Geschäftsfeld der INTREAL ist der Bereich Partnerfonds. In diesem Segment bietet der Administrationsspezialist nationalen und internationalen Assetmanagern als KVG bzw. voll lizenzierter Alternativ Investment Manager (AIFM) eine Plattform zur Auflage und Verwaltung regulierter Investmentfonds für Immobilien. In dieser Sparte konnte im ersten Halbjahr ein Zuwachs von 1,5 Mrd. Euro auf 17,0 Mrd. Euro verzeichnet werden. Aktuell arbeiten 36 nationale und internationale Fondspartner mit INTREAL zusammen.

In ihrem zweiten großen Geschäftsbereich, den KVG-Services, übernimmt INTREAL für andere Kapitalverwaltungsgesellschaften alle Back-Office-Tätigkeiten. In dieser Unternehmenssparte erreichte INTREAL im ersten Halbjahr eine Steigerung um 1,2 Mrd. Euro gegenüber dem Jahresergebnis 2018 und lag Ende Juni 2019 bei einem Gesamtvolumen von 10,1 Mrd. Euro. „Immer mehr KVGs nehmen unsere Dienstleistungen in Anspruch, denn der bürokratische und technische Aufwand ist in den vergangenen Jahren im Zuge zunehmender Regulierung stark gestiegen. Während wir uns um das Organisatorische im Hintergrund kümmern, können sich unsere Kunden in aller Ruhe auf ihr Kerngeschäft konzentrieren“, erläutert Schneider.

In beiden Geschäftsbereichen konnten im ersten Halbjahr weitere neue Fondsprodukte mit bestehenden Kunden sowie neue Fonds über neue Fondspartner angebunden und vorbereitet werden. Diese Fonds werden in den nächsten Monaten realisiert werden. Hierzu zählen auch neue offene Immobilienfonds für Privatanleger.

Qualifizierte Mitarbeiter und spezialisierte IT-Lösungen als Schlüssel für erfolgreiches Wachstum

Für die professionelle Begleitung des kontinuierlichen Wachstums und eine optimale Betreuung der Kunden hat INTREAL ihren Mitarbeiterstamm an den zukünftig drei Unternehmensstandorten auf insgesamt 260 Beschäftigte ausgebaut und seit Jahresbeginn weitere 23 Mitarbeiter eingestellt.

Auch am Thema Digitalisierung des Immobilienfondsmanagement arbeitet die INTREAL auf Hochtouren. Im ersten Halbjahr gründete sie im Joint Venture mit control.IT das Unternehmen easol GmbH.  Das neue Unternehmen bietet eine ganzheitliche IT-Lösung, die easol solution, für Investments in Immobilien und andere Real Assets an. Die Bestandteile der easol solution sind für die Bedürfnisse von Fondsanbietern und Managern von Real Assets vorkonfiguriert, voll integriert sowie bereits umfassend in der Praxis erprobt. Aktuell werden Assets im Volumen von mehr als 30 Mrd. Euro über die easol solution IT-seitig gemanagt. Dies sind unter anderem Immobilien der HIH-Gruppe einschließlich der INTREAL.

Andreas Ertle, Geschäftsführer der INTREAL, kommentiert: „Mit der easol suite bieten wir eine standardisierte IT-Lösung an, mit der das Management von Real Assets einfacher wird. Wie die Gespräche, die wir derzeit mit potenziellen Kunden führen, zeigen, haben wir damit einen Nerv getroffen. Viele Immobilienmanager stehen vor den Herausforderungen der Digitalisierung und suchen nach einer praxiserprobten Lösung.“

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Das Nettofondsvermögen aller offenen Immobilien-Publikumsfonds erreichte zum Ende des ersten Quartals 2019 laut BVI rund 101,1 Mrd. Euro. Damit wurde erstmals die Marke von 100-Milliarden-Euro überschritten. Zum Vergleich: Am 31. März 2018 lag der Wert noch bei 93,3 Mrd. Euro und am 31. März 2017 bei 88,3 Mrd. Euro. Die Nettomittelzuflüsse der offenen Vehikel summierten sich in den ersten drei Monaten 2019 auf 3,0 Mrd. Euro. Dies ist deutlich mehr als in den Vorjahreszeiträumen, in denen der Wert bei 1,7 Mrd. Euro (2018) bzw. 2,4 Mrd. Euro (2017) lag.

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, kommentiert: „Das Überschreiten der 100-Milliarden-Euro-Marke ist ein historischer Schritt für die offenen Immobilien-Publikumsfonds. Das Wachstum und die anhaltend hohen Mittelzuflüsse zeigen, dass die Nachfrage vonseiten privater Investoren ungebrochen hoch ist und aktuell sogar weiter zunimmt. Offene Immobilienfonds, die nach den Erfahrungen der Vergangenheit verbessert und rechtlich sicherer ausgestaltet wurden, sind vielfach die einzige Möglichkeit für Privatinvestoren, auch mit kleinen Beträgen ab 50 Euro in Immobilien zu investieren. Insbesondere in einem langanhaltenden Niedrigzinsumfeld gewinnen Immobilieninvestments auch für die Altersvorsorge an Bedeutung.“

Das Wachstum und die hohe Nachfrage spiegeln sich in zahlreichen neuen Produktinitiativen wider. Allein in den vergangenen zwei Jahren wurden acht neue offene Immobilienfonds aufgelegt bzw. angekündigt. „Darunter waren etablierte Anbieter wie Deka Immobilien oder Union Investment, aber auch Häuser, die neu in das Geschäftsfeld eingestiegen sind wie KGAL oder Industria Wohnen“, führt Schneider aus.

Von der hohen Nachfrage nach offenen Immobilienfonds profitieren nicht nur die etablierten, „alten“ Fonds, sondern auch die neu Aufgelegten. Dies liegt u.a. daran, dass ein Großteil der älteren, großen Fonds nicht frei investierbar sind, sondern mit Kontingentierungen arbeiten. Das bedeutet, es werden nur bestimmte, vorher festgelegte Eigenkapitaltranchen zur Einwerbung an den Vertrieb gegeben. Dies betrifft laut Scope Ratings beispielsweise alle Fonds von Deka Immobilien und alle Fonds von Union Investment.

INTREAL-Chef Schneider dazu: „Der Mangel an verfügbaren Produkten zeigt, dass die neuen Fondsinitiativen mehr als gerechtfertigt sind. Zudem ist derzeit am Markt genügend Nachfrage für weitere neue Fonds vorhanden. Ich gehe davon aus, dass wir bis Ende 2020 noch weitere Fondsauflagen sehen werden.“

Die Herausforderung für die Anbieter ist und bleibt der Ankauf bzw. Portfolioaufbau. Schneider dazu: „Die Fonds sind gezwungen, in der Hochpreisphase ein Portfolio aufzubauen. Fondsanbieter reagieren darauf u.a. mit einer zunehmenden Spezialisierung. So gibt es seit wenigen Jahren die ersten offenen Fonds, die in Wohnimmobilien investieren. Ein anderes Beispiel ist ein erster offener Fonds, der ausschließlich in Nahversorger investieren will. Auch dies ist eine große Marktchanche für neue Anbieter, die genau über diese spezialisierten Expertisen verfügen.“

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Die easol GmbH (easol), ein Joint Venture der Service-KVG INTREAL und der control.IT Unternehmensberatung GmbH (control.IT), gewinnt einen Vertriebschef. Marko Broschinski (52) wird Director Sales des jüngst gegründeten Unternehmens, das auf ganzheitliche IT-Lösungen für das Management von Real Assets spezialisiert ist. Der Diplom-Bankbetriebswirt und Master of Business Administration (Frankfurt School of Finance) war in den vergangenen zwei Jahren selbstständiger Berater für Unternehmen. Davor war er u.a. zwei Jahre Regionalkoordinator Ostafrika / Landesdirektor Tansania bei der Sparkassenstiftung für internationale Kooperation und 21 Jahre beim Bankhaus Carl F. Plump & CO AG, davon die letzten acht Jahre als Vorstand.

Während seiner über 29-jährigen Berufslaufbahn hat Marko Broschinski Selektionsprozesse und die Implementierung von Softwarelösungen in verschiedenen Bereichen gesteuert. Unter anderem hat er in verschiedenen Positionen neue digitale Bankensysteme, Kernbankensysteme und CRM-Systeme mit ausgewählt und ihre anschließende Einführung gesteuert. Ein weiterer Schwerpunkt seiner Tätigkeiten bildete das Etablieren und Optimieren von Digitalisierungslösungen im Controlling. Klaus Weinert, Geschäftsführer der easol, kommentiert: „Mit Marko Broschinski gewinnen wir einen Vertriebsexperten, der zu unserer Kundenzielgruppe bestens passt und große Erfahrung mit allen Fragen rund um IT-Lösungen hat.“

Markus Schmitt, ebenfalls Geschäftsführer der easol, fügt hinzu: „Seit der Gründung der easol vor wenigen Wochen erhalten wir viele Anfragen und verzeichnen ein großes Interesse an unserer neuen IT-Lösung. Mit Marko Broschinski haben wir eine gestandene Unternehmerpersönlichkeit gewonnen, die dazu beitragen wird, aus der easol eine Erfolgsgeschichte zu machen.“

Marko Broschinski ergänzt: „Ich bin davon überzeugt, dass die easol solution das digitale Management von Immobilien und anderen Real Assets signifikant professionalisiert und
auch verbessert. Ich freue mich über das Vertrauen, das die easol-Geschäftsführung in mich
setzt.“

Die easol wurde im Juni 2019 gegründet und bietet eine ganzheitliche IT-Lösung, die easol
solution, für Investments in Immobilien und andere Real Assets wie Flugzeuge, Schiffe oder
Photovoltaikanlagen an. Die Bestandteile der easol solution sind für die Bedürfnisse von
Fondsanbietern und Managern von Real Assets vorkonfiguriert, voll integriert sowie bereits
umfassend in der Praxis erprobt. Aktuell werden Assets im Volumen von mehr als 30 Mrd.
Euro über die easol solution IT-seitig gemanagt. Dies sind unter anderem Immobilien der
HIH-Gruppe einschließlich der INTREAL.

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Die control.IT Unternehmensberatung GmbH (control.IT), Anbieter von Asset- und Portfolio-Management-Software, und die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (INTREAL), Deutschlands führende Immobilien-Service-KVG, haben ein Joint-Venture gegründet. Das neue Unternehmen firmiert unter dem Namen easol GmbH (easol) und bietet eine ganzheitliche IT-Lösung, die easol solution, für Investments in Immobilien und andere Real Assets wie Flugzeuge, Schiffe oder Photovoltaikanlagen an.

Die easol solution besteht aus drei Teilen. Kern ist der erste Teil, die easol suite. Diese verbindet verschiedene, in der Branche etablierte Software-Produkte zum Management von Real Assets wie beispielsweise SAP ERP, bison.box oder iX-Haus, zu einer Komplettlösung. Der begleitende Service, der vor allem in der Set-Up- und Onboarding-Phase wichtig ist, wird unter dem Label easol service geboten. Da eine IT-Lösung nicht ohne eine sichere, leistungsfähige und zuverlässige Infrastruktur funktioniert, wird allen Anwendern von easol im dritten Teil die notwendige IT-Infrastruktur (easol infrastructure) zur Verfügung gestellt.

Die Bestandteile der easol solution sind für die Bedürfnisse von Fondsanbietern und Managern von Real Assets vorkonfiguriert, voll integriert sowie bereits umfassend in der Praxis erprobt. Aktuell werden Assets im Volumen von mehr als 30 Mrd. Euro über die easol solution IT-seitig gemanagt. Dies sind unter anderem Immobilien der HIH-Gruppe einschließlich der INTREAL.

Klaus Weinert, Geschäftsführer von easol, kommentiert: „Mit der easol suite bieten wir eine standardisierte IT-Lösung an, mit der das Management von Real Assets einfacher wird. Dies spart hohe Beratungs- und Implementierungskosten. Zudem sind alle Daten innerhalb der easol suite in hohem Maße konsistent: Eine aufwendige und oft fehlerhafte händische Datenerfassung in verschiedenen Systemen gehört der Vergangenheit an.“

Markus Schmitt, ebenfalls Geschäftsführer von easol, ergänzt: „Der Kunde kann die easol suite nach dem Software-as-a-Service-Grundsatz (SaaS) im Cloud-Modell nutzen. Das bedeutet, er muss nur noch eine IT-Lösung mieten, die von uns betrieben wird. Dieses aus Anwendersicht komfortable Modell wird heute zunehmend vom Markt gefordert.“

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Die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (INTREAL) hat ihre Assets under Administration (AuA) im Jahr 2018 – trotz erheblicher Verkaufsaktivitäten – um rund ein Drittel gesteigert. Nachdem die AuA im Vorjahr bereits um 5,1 Mrd. Euro zugenommen hatten, erreichte INTREAL mit einem Zuwachs um 5,8 Mrd. Euro im Jahr 2018 einen neuen Wachstumsrekord. Die AuA stiegen auf insgesamt 24,4 Mrd. Euro (Ende 2017: 18,6 Mrd. Euro). Zum Ende 2018 hatte INTREAL 138 Immobilienfonds in ihrer Verwaltung, 24 mehr als ein Jahr zuvor. Die Zahl der Immobilien in den Fonds stieg erstmals über die 1.000er-Marke: Mit 1.126 verwalteten Immobilien erhöhte sich deren Zahl um 31 Prozent. Ende 2017 umfassten die Portfolios der administrierten Fonds 857 Immobilien.

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, resümiert: „Im zehnten Jahr der Unternehmensgeschichte konnten wir die sehr guten Ergebnisse der Jahre 2016 und 2017 noch einmal übertreffen. Wir haben damit unsere Position als führende Immobilien-Service-KVG ausgebaut und sind sehr stolz, uns nach zehn Jahren als besonders leistungsfähige und stabile Größe am Markt positioniert zu haben.“

Schnelles Wachstum birgt auch Herausforderungen

Auch personell wuchs die INTREAL: Ende 2017 hatte das Unternehmen 211 Mitarbeiter, ein Jahr später waren es 237. Andreas Ertle, Geschäftsführer der INTREAL, erläutert: „Um das rasante Wachstum zu bewältigen, haben wir 2018 26 neue Mitarbeiter eingestellt. Oberstes Ziel ist es, unseren hohen Qualitätsanspruch zu halten. Neben den Neueinstellungen investieren wir gleichzeitig intensiv in die Aus- und Weiterbildung unserer bestehenden Mitarbeiter und arbeiten an der kontinuierlichen Verbesserung aller Prozesse, unter anderem indem wir die Potenziale, die die Digitalisierung bietet, ausschöpfen. Weitere wichtige Schritte zur Steigerung der Kundennähe und zu einem verbesserten Zugang zu Experten und Knowhow ist auch die Erweiterung der INTREAL Standorte um Frankfurt und Luxemburg.“

Zwei Drittel der AuA entfallen auf den Geschäftsbereich Partnerfonds

Die größte Bedeutung hat der Geschäftsbereich der Partnerfonds. Er umfasst mit 15,5 Mrd. Euro 63 Prozent der gesamten AuA und wuchs im vergangenen Jahr um 3,3 Mrd. Euro bzw. 27 Prozent. Entsprechend erhöhte sich die Gesamtzahl der Partnerfonds von Bestands- und Neukunden 2018 auf 81 (Ende 2017: 64). Nach dem in den vergangenen Jahren vor allem Ankäufe im Fokus standen, haben die Fondspartner der INTREAL im Jahr 2018 erstmalig auch Verkaufsaktivitäten und Anteilsscheinübertragungen mit einem Gesamtvolumen von rund 2 Mrd. Euro abgewickelt. Vor diesem Hintergrund zeigen die Gesamttransaktionsvolumina deutlich die sehr hohe Leistungsfähigkeit der INTREAL-Fondspartner und der INTREAL als zentrale Abwicklungsplattform.

Wachsender regulatorischer Aufwand lässt Nachfrage nach Service-KVG-Leistungen steigen

Die zweite wichtige Säule der INTREAL ist der Geschäftsbereich KVG-Services. Dieser wuchs im Jahr 2018 ebenfalls um 37 Prozent auf ein Volumen von 8,9 Mrd. Euro AuA (Ende 2017: 6,5 Mrd. Euro). In diesem Bereich übernimmt die INTREAL die Geschäftsbesorgung anderer KVGs sowie deren Back-Office-Tätigkeiten. Es konnten erneut Kunden gewonnen werden, die Verwaltungsaufgaben an die Service-KVG auslagern wollen. Schneider erläutert: „Die zunehmende Regulierung am Markt für Immobilienfonds belastet die Kapitalverwaltungsgesellschaften personell und administrativ sehr stark. Vor allem Leistungen wie die Fondsbuchhaltung, -Controlling, Reporting sowie das Beteiligungs- und Risikomanagement verringern die Kapazitäten für das eigentliche Kerngeschäft. Kapitalverwaltungsgesellschaften erhalten sich ihre Effizienz und Flexibilität, indem sie entsprechende Aufgaben auslagern.“

INTREAL erwartet für 2019 weiteres Wachstum auf sehr hohem Niveau

Für das laufende Jahr erwartet die INTREAL auch wegen zunehmender Verkaufsaktivitäten älterer Fonds keine weitere Beschleunigung des Nettowachstums. Schneider dazu: „Derzeit sind allerdings auch keine grundlegenden Änderungen der Rahmenbedingungen auf den Immobilienmärken absehbar. Die Nachfrage wird ungebrochen hoch bleiben.“ Limitierender Faktor ist und bleibt nach wie vor die Verfügbarkeit von Immobilien. Das INTREAL-Wachstum und der Boom bei den arbeitsteilig aufgelegten Partnerfonds dürften sich somit auch 2019 fortsetzen. Schneider führt aus: „Uns liegen alleine für die von INTREAL verwalteten Partnerfonds bereits Kapitalzusagen in Höhe von rund 3 Mrd. Euro vor. Ebenso sind neue Fonds sowohl für institutionelle als auch private Anleger in Vorbereitung.“

Ein Sondereffekt könnte sich 2019 auch durch den BREXIT für alle über das Vereinigte Königreich agierenden Fondsmanager ergeben. Diese müssten für ihr zukünftiges Europageschäft ggf. eine europäische Niederlassung aufbauen – oder ihre Aktivitäten effizient über eine Service-KVG anbieten.

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Der ungeordnete Brexit wird zu einem immer wahrscheinlicheren Szenario: Vor diesem Hintergrund nimmt das Interesse britischer Immobilienfonds-Anbieter an einer Zusammenarbeit mit deutschen oder Luxemburger Immobilien-Service-KVGs spürbar zu. Eine solche Kooperation bietet für britische Fondsanbieter auch nach dem Brexit noch die Möglichkeit, in den Genuss des EU-Passporting-Privilegs zu kommen und eigene Fonds zu initiieren und Fondsanteile EU-weit zu vertreiben. Das Modell sieht wie folgt aus: Der Immobilien-Assetmanager hat seinen Sitz im Vereinigten Königreich, die Service-KVG ist beispielsweise in Deutschland. Letztere legt den Fonds dann nach deutschem Recht auf. Da die KVG in Deutschland – und damit in der EU – zugelassen ist, dürfen die Fondsanteile über die Passporting-Regularien EU-weit vertrieben werden.

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, kommentiert: „Wir erhalten in den vergangenen Monaten und speziell seit Jahresbeginn vermehrt Anfragen von Assetmanagern aus dem Vereinigten Königreich. Die Vorteile einer Kooperation mit der INTREAL liegen auf der Hand: Die Fondsanbieter sparen sich die Kosten für die Gründung und laufende Unterhaltung einer Niederlassung mit AIFMD-Lizenzierung in der EU und können aber gleichzeitig ihre Fonds initiieren und Fondsanteile EU-weit vertreiben.“

Service-KVG ist günstiger als eine Niederlassung innerhalb der EU

Die Alternative zur Service-KVG ist für britische Fondsanbieter die Gründung einer Niederlassung in einem EU-Staat und die dortige Registrierung als OGAW (Organismus für gemeinsame Anlagen in Wertpapiere) bzw. AIFM (Alternativer Investmentfonds-Manager). INTREAL-Geschäftsführer Schneider: „Bevorzugte Zielländer sind aufgrund der günstigen rechtlichen Rahmenbedingungen Irland oder Luxemburg. Allerdings ist dies eher eine Lösung für größere Häuser – denn eine entsprechend ausgestattete Niederlassung in einem anderen EU-Land ist aufwendig und teuer. Experten zufolge müssen sich die Assets under Administration (AuA) – je nach EU-Land – auf mindestens eine Milliarde Euro belaufen, damit sich alleine die Zulassung als AIFM rechnet.“

INTREAL hat große Erfahrung mit britischen Fondsanbietern

Die INTREAL, als führende auf Immobilienfonds spezialisierte Service-KVG in Deutschland, kooperiert bereits seit Jahren mit Assetmanagern aus dem Vereinigten Königreich, die sich bewusst für die zweite Variante entschieden haben. Die bisherige Zusammenarbeit erfolgte allerdings nicht aufgrund des Brexit: Vielmehr haben wirtschaftliche Argumente wie etwa eine erhöhte Geschwindigkeit bei der Produktentwicklung und -umsetzung sowie die maximale Flexibilität bei produkt- und kundenpolitischen Entscheidungen überzeugt.
Die Service-KVG erbringt dabei alle Leistungen rund um die Auflage und Administration der Fonds. Sie übernimmt das Risikomanagement, das Portfoliomanagement, die Buchhaltung, Reporting an die Anleger und Aufsichtsbehörden, Fondscontrolling etc. Der Fondspartner übernimmt die „Immobilienarbeit“. Als aus-gewiesener Spezialist in seinem Marktsegment bringt er seine Kompetenz bei An- und Verkauf sowie beim laufenden Management ein. Diese Aufgabenteilung ist nicht nur effizient, sondern wird auch zunehmend von den Anlegern geschätzt und nachgefragt.

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Die wichtigste Leistung einer Service-KVG ist ein unkomplizierter und auf die Bedürfnisse der Kunden individualisierter Online-Zugriff, über den sie ihr Investment verfolgen, verwalten und Freigaben erteilen können, sowie ein funktionierender Workflow zwischen KVG und Kunden (IT-Zugriff und Workflow).

Am zweitwichtigsten sind für die Befragten alle Leistungen, die eine KVG rund um die Themen Investorengewinnung und Lösungen von potenziellen Konflikten mit den Investoren anbietet. Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, dazu: „Dabei legen die Kunden Wert darauf, dass die Service-KVG diese Aufgaben nicht selbst übernimmt. Dennoch ist den Befragten wichtig, dass sie in diesen Punkten Unterstützung von der KVG erhalten. Genau dies bietet die INTREAL schon seit geraumer Zeit an.“

Dies sind die wichtigsten Ergebnisse einer Befragung, die die INTREAL, Deutschlands führende Immobilien-Service-KVG, in Zusammenarbeit mit Maximilian Kretzschmar, Absolvent des Masterstudiengangs Immobilienwirtschaft an der IREBS, zu den über den gesetzlichen Rahmen hinausgehenden, Leistungen und Produkteigenschaften einer Service-KVG durchgeführt hat. Zwei Fragen sollten primär beantwortet werden: Wie soll sich eine Service-KVG aufstellen und welche Produkteigenschaften spielen für die Kunden bei der Entscheidung für eine Service-KVG eine besonders große Rolle.

Prof. Dr. Wolfgang Schäfers, Betreuer der Masterarbeit, führt aus: „Die Arbeit von Kretzschmar macht deutlich, wie wichtig eine empirisch fundierte und anwendungsorientierte wissenschaftliche Leistung ist, um der Immobilien-Praxis entsprechende Empfehlungen geben zu können.“

INTREAL-Geschäftsführer Michael Schneider weiter: „Die Arbeit von Herrn Kretzschmar stellt objektiv interessante Optimierungsansätze für Service-KVGs dar. Ich danke Herrn Kretzschmar für sein Engagement und seine strukturierte Aufbereitung der Ergebnisse. Diese zeigen, dass es für unsere Kunden nicht nur wichtig ist, dass wir für sie alle regulatorische Vorgaben erfüllen. Es ist darüber hinaus essentiell, dass wir unseren Kunden Services auf digitalem Weg anbieten und sie umfassend unterstützen.“

An dritter Stelle stehen bei den Befragten die Leistungs- und Vergütungsstrukturen. Hier wünschen sich die Kunden Gesamtpaketleistungen, die pauschale Vergütungsansprüche nach sich ziehen. Weniger gerne gesehen werden dabei Teilpaketleistungen oder granulare Leistungsbausteine mit Einzelpreisen.

Auf Position vier liegen die Kompetenzen und das fachliche Knowhow der Service-KVG. In diesem Bereich legen die Befragten besonderen Wert auf einen direkten Kontakt zu den Fachleuten der KVG. Sie wünschen sich dabei Schulungen, Arbeits- und Informationsunterlagen. Schneider dazu: „In diesem Bereich versuchen wir, unseren Kunden soweit wie möglich entgegen zu kommen. Wir haben inhouse fachliche Experten-Cluster gebildet – beispielsweise bei den Themen Steuern, Regulierung und IT.“

An fünfter Stelle steht das Thema Kundenbetreuung. Die Präferenz der Befragten ist dabei ganz klar. Sie wünschen einen Hauptansprechpartner. Und sie wünschen Kontakt zu ihm, wenn bei ihnen Bedarf besteht. Weniger gern gesehen sind dagegen mehrere Ansprechpartner auf KVG-Seite. Auch aktiver Kontakt vonseiten der Service-KVG ist weniger gewünscht. Schneider dazu: „Das Prinzip des Key-Account-Managers, der für alle Anliegen eines Kunden der erste Ansprechpartner ist, wird von uns seit Gründung der INTREAL umgesetzt und von unseren Fondspartnern und Kunden geschätzt.“

Für die Masterarbeit wurden im Zeitraum von Ende Juli bis Mitte August 2018 insgesamt 118 Assetmanager kontaktiert. Insgesamt gab es 51 Rückläufer, von denen 25 vollständig waren und Eingang in der Auswertung fanden. Die Auswertung wurde im Rahmen einer Adaptive Choice Based Conjoint Analyse (ACBC-Analyse) durchgeführt. Durch die von Sawtooth Software zur Verfügung gestellte Analysemethode lassen sich realitätsnah fiktiv zu treffende Kaufentscheidungen mit einer Vielzahl von Eigenschaften eines Produkts – in diesem Fall dem „Produkt“ Service-KVG – untersuchen und Aussagen über die optimale Gestaltung eines Produktes ableiten.

Maximilian Kretzschmar studierte bis Oktober 2018 den Master of Science in Real Estate an der IREBS International Real Estate Business School, Universität Regensburg.

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Die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (INTREAL) ist weiter auf Wachstumskurs und hat zukünftig zwei starke Gesellschafter. Die Hamburger Joachim Herz Stiftung beteiligt sich mit 49 Prozent an der INTREAL, dem deutschen Marktführer im institutionellen Immobilienfondsgeschäft. Mit der Aufnahme der Joachim Herz Stiftung in den Gesellschafterkreis stärkt die HIH-Gruppe die Kapitalbasis und die langfristige Neutralität und Unabhängigkeit der INTREAL als Immobilien-Service-KVG. Mehrheitsgesellschafter bleibt weiterhin die HIH-Tochtergesellschaft Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH.

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Immer mehr Fondsanbieter wollen Gewinne mitnehmen. Das ist das Ergebnis einer Umfrage der INTREAL, Deutschlands führender Immobilien-Service-KVG, unter ihren Fondspartnern. Das Ergebnis: 40 Prozent der Befragten sind der Meinung, dass jetzt ein guter Zeitpunkt für Gewinnmitnahmen ist und planen Verkäufe. Fonds komplett aufzulösen, plant dagegen nur rund ein Viertel der Fondsanbieter.

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, erläutert: „Nur ein Viertel unserer Fondspartner plant der Befragung zufolge auch ganze Fonds aufzulösen. Es handelt sich dabei im Wesentlichen um ältere Fonds, die das Ende ihrer geplanten Laufzeit erreicht haben. Dagegen wollen 40 Prozent der Fondspartner gezielt einzelne Objekte verkaufen. Diese Diskrepanz zeigt, dass Verkauf nicht unbedingt auch Fondsauflösung heißt. Das Gros der Verkaufserlöse soll reinvestiert werden – in Immobilien.“

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