Die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (INTREAL) hat ihre Assets under Administration (AuA) im Jahr 2018 – trotz erheblicher Verkaufsaktivitäten – um rund ein Drittel gesteigert. Nachdem die AuA im Vorjahr bereits um 5,1 Mrd. Euro zugenommen hatten, erreichte INTREAL mit einem Zuwachs um 5,8 Mrd. Euro im Jahr 2018 einen neuen Wachstumsrekord. Die AuA stiegen auf insgesamt 24,4 Mrd. Euro (Ende 2017: 18,6 Mrd. Euro). Zum Ende 2018 hatte INTREAL 138 Immobilienfonds in ihrer Verwaltung, 24 mehr als ein Jahr zuvor. Die Zahl der Immobilien in den Fonds stieg erstmals über die 1.000er-Marke: Mit 1.126 verwalteten Immobilien erhöhte sich deren Zahl um 31 Prozent. Ende 2017 umfassten die Portfolios der administrierten Fonds 857 Immobilien.

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, resümiert: „Im zehnten Jahr der Unternehmensgeschichte konnten wir die sehr guten Ergebnisse der Jahre 2016 und 2017 noch einmal übertreffen. Wir haben damit unsere Position als führende Immobilien-Service-KVG ausgebaut und sind sehr stolz, uns nach zehn Jahren als besonders leistungsfähige und stabile Größe am Markt positioniert zu haben.“

Schnelles Wachstum birgt auch Herausforderungen

Auch personell wuchs die INTREAL: Ende 2017 hatte das Unternehmen 211 Mitarbeiter, ein Jahr später waren es 237. Andreas Ertle, Geschäftsführer der INTREAL, erläutert: „Um das rasante Wachstum zu bewältigen, haben wir 2018 26 neue Mitarbeiter eingestellt. Oberstes Ziel ist es, unseren hohen Qualitätsanspruch zu halten. Neben den Neueinstellungen investieren wir gleichzeitig intensiv in die Aus- und Weiterbildung unserer bestehenden Mitarbeiter und arbeiten an der kontinuierlichen Verbesserung aller Prozesse, unter anderem indem wir die Potenziale, die die Digitalisierung bietet, ausschöpfen. Weitere wichtige Schritte zur Steigerung der Kundennähe und zu einem verbesserten Zugang zu Experten und Knowhow ist auch die Erweiterung der INTREAL Standorte um Frankfurt und Luxemburg.“

Zwei Drittel der AuA entfallen auf den Geschäftsbereich Partnerfonds

Die größte Bedeutung hat der Geschäftsbereich der Partnerfonds. Er umfasst mit 15,5 Mrd. Euro 63 Prozent der gesamten AuA und wuchs im vergangenen Jahr um 3,3 Mrd. Euro bzw. 27 Prozent. Entsprechend erhöhte sich die Gesamtzahl der Partnerfonds von Bestands- und Neukunden 2018 auf 81 (Ende 2017: 64). Nach dem in den vergangenen Jahren vor allem Ankäufe im Fokus standen, haben die Fondspartner der INTREAL im Jahr 2018 erstmalig auch Verkaufsaktivitäten und Anteilsscheinübertragungen mit einem Gesamtvolumen von rund 2 Mrd. Euro abgewickelt. Vor diesem Hintergrund zeigen die Gesamttransaktionsvolumina deutlich die sehr hohe Leistungsfähigkeit der INTREAL-Fondspartner und der INTREAL als zentrale Abwicklungsplattform.

Wachsender regulatorischer Aufwand lässt Nachfrage nach Service-KVG-Leistungen steigen

Die zweite wichtige Säule der INTREAL ist der Geschäftsbereich KVG-Services. Dieser wuchs im Jahr 2018 ebenfalls um 37 Prozent auf ein Volumen von 8,9 Mrd. Euro AuA (Ende 2017: 6,5 Mrd. Euro). In diesem Bereich übernimmt die INTREAL die Geschäftsbesorgung anderer KVGs sowie deren Back-Office-Tätigkeiten. Es konnten erneut Kunden gewonnen werden, die Verwaltungsaufgaben an die Service-KVG auslagern wollen. Schneider erläutert: „Die zunehmende Regulierung am Markt für Immobilienfonds belastet die Kapitalverwaltungsgesellschaften personell und administrativ sehr stark. Vor allem Leistungen wie die Fondsbuchhaltung, -Controlling, Reporting sowie das Beteiligungs- und Risikomanagement verringern die Kapazitäten für das eigentliche Kerngeschäft. Kapitalverwaltungsgesellschaften erhalten sich ihre Effizienz und Flexibilität, indem sie entsprechende Aufgaben auslagern.“

INTREAL erwartet für 2019 weiteres Wachstum auf sehr hohem Niveau

Für das laufende Jahr erwartet die INTREAL auch wegen zunehmender Verkaufsaktivitäten älterer Fonds keine weitere Beschleunigung des Nettowachstums. Schneider dazu: „Derzeit sind allerdings auch keine grundlegenden Änderungen der Rahmenbedingungen auf den Immobilienmärken absehbar. Die Nachfrage wird ungebrochen hoch bleiben.“ Limitierender Faktor ist und bleibt nach wie vor die Verfügbarkeit von Immobilien. Das INTREAL-Wachstum und der Boom bei den arbeitsteilig aufgelegten Partnerfonds dürften sich somit auch 2019 fortsetzen. Schneider führt aus: „Uns liegen alleine für die von INTREAL verwalteten Partnerfonds bereits Kapitalzusagen in Höhe von rund 3 Mrd. Euro vor. Ebenso sind neue Fonds sowohl für institutionelle als auch private Anleger in Vorbereitung.“

Ein Sondereffekt könnte sich 2019 auch durch den BREXIT für alle über das Vereinigte Königreich agierenden Fondsmanager ergeben. Diese müssten für ihr zukünftiges Europageschäft ggf. eine europäische Niederlassung aufbauen – oder ihre Aktivitäten effizient über eine Service-KVG anbieten.

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Der ungeordnete Brexit wird zu einem immer wahrscheinlicheren Szenario: Vor diesem Hintergrund nimmt das Interesse britischer Immobilienfonds-Anbieter an einer Zusammenarbeit mit deutschen oder Luxemburger Immobilien-Service-KVGs spürbar zu. Eine solche Kooperation bietet für britische Fondsanbieter auch nach dem Brexit noch die Möglichkeit, in den Genuss des EU-Passporting-Privilegs zu kommen und eigene Fonds zu initiieren und Fondsanteile EU-weit zu vertreiben. Das Modell sieht wie folgt aus: Der Immobilien-Assetmanager hat seinen Sitz im Vereinigten Königreich, die Service-KVG ist beispielsweise in Deutschland. Letztere legt den Fonds dann nach deutschem Recht auf. Da die KVG in Deutschland – und damit in der EU – zugelassen ist, dürfen die Fondsanteile über die Passporting-Regularien EU-weit vertrieben werden.

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, kommentiert: „Wir erhalten in den vergangenen Monaten und speziell seit Jahresbeginn vermehrt Anfragen von Assetmanagern aus dem Vereinigten Königreich. Die Vorteile einer Kooperation mit der INTREAL liegen auf der Hand: Die Fondsanbieter sparen sich die Kosten für die Gründung und laufende Unterhaltung einer Niederlassung mit AIFMD-Lizenzierung in der EU und können aber gleichzeitig ihre Fonds initiieren und Fondsanteile EU-weit vertreiben.“

Service-KVG ist günstiger als eine Niederlassung innerhalb der EU

Die Alternative zur Service-KVG ist für britische Fondsanbieter die Gründung einer Niederlassung in einem EU-Staat und die dortige Registrierung als OGAW (Organismus für gemeinsame Anlagen in Wertpapiere) bzw. AIFM (Alternativer Investmentfonds-Manager). INTREAL-Geschäftsführer Schneider: „Bevorzugte Zielländer sind aufgrund der günstigen rechtlichen Rahmenbedingungen Irland oder Luxemburg. Allerdings ist dies eher eine Lösung für größere Häuser – denn eine entsprechend ausgestattete Niederlassung in einem anderen EU-Land ist aufwendig und teuer. Experten zufolge müssen sich die Assets under Administration (AuA) – je nach EU-Land – auf mindestens eine Milliarde Euro belaufen, damit sich alleine die Zulassung als AIFM rechnet.“

INTREAL hat große Erfahrung mit britischen Fondsanbietern

Die INTREAL, als führende auf Immobilienfonds spezialisierte Service-KVG in Deutschland, kooperiert bereits seit Jahren mit Assetmanagern aus dem Vereinigten Königreich, die sich bewusst für die zweite Variante entschieden haben. Die bisherige Zusammenarbeit erfolgte allerdings nicht aufgrund des Brexit: Vielmehr haben wirtschaftliche Argumente wie etwa eine erhöhte Geschwindigkeit bei der Produktentwicklung und -umsetzung sowie die maximale Flexibilität bei produkt- und kundenpolitischen Entscheidungen überzeugt.
Die Service-KVG erbringt dabei alle Leistungen rund um die Auflage und Administration der Fonds. Sie übernimmt das Risikomanagement, das Portfoliomanagement, die Buchhaltung, Reporting an die Anleger und Aufsichtsbehörden, Fondscontrolling etc. Der Fondspartner übernimmt die „Immobilienarbeit“. Als aus-gewiesener Spezialist in seinem Marktsegment bringt er seine Kompetenz bei An- und Verkauf sowie beim laufenden Management ein. Diese Aufgabenteilung ist nicht nur effizient, sondern wird auch zunehmend von den Anlegern geschätzt und nachgefragt.

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Die wichtigste Leistung einer Service-KVG ist ein unkomplizierter und auf die Bedürfnisse der Kunden individualisierter Online-Zugriff, über den sie ihr Investment verfolgen, verwalten und Freigaben erteilen können, sowie ein funktionierender Workflow zwischen KVG und Kunden (IT-Zugriff und Workflow).

Am zweitwichtigsten sind für die Befragten alle Leistungen, die eine KVG rund um die Themen Investorengewinnung und Lösungen von potenziellen Konflikten mit den Investoren anbietet. Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, dazu: „Dabei legen die Kunden Wert darauf, dass die Service-KVG diese Aufgaben nicht selbst übernimmt. Dennoch ist den Befragten wichtig, dass sie in diesen Punkten Unterstützung von der KVG erhalten. Genau dies bietet die INTREAL schon seit geraumer Zeit an.“

Dies sind die wichtigsten Ergebnisse einer Befragung, die die INTREAL, Deutschlands führende Immobilien-Service-KVG, in Zusammenarbeit mit Maximilian Kretzschmar, Absolvent des Masterstudiengangs Immobilienwirtschaft an der IREBS, zu den über den gesetzlichen Rahmen hinausgehenden, Leistungen und Produkteigenschaften einer Service-KVG durchgeführt hat. Zwei Fragen sollten primär beantwortet werden: Wie soll sich eine Service-KVG aufstellen und welche Produkteigenschaften spielen für die Kunden bei der Entscheidung für eine Service-KVG eine besonders große Rolle.

Prof. Dr. Wolfgang Schäfers, Betreuer der Masterarbeit, führt aus: „Die Arbeit von Kretzschmar macht deutlich, wie wichtig eine empirisch fundierte und anwendungsorientierte wissenschaftliche Leistung ist, um der Immobilien-Praxis entsprechende Empfehlungen geben zu können.“

INTREAL-Geschäftsführer Michael Schneider weiter: „Die Arbeit von Herrn Kretzschmar stellt objektiv interessante Optimierungsansätze für Service-KVGs dar. Ich danke Herrn Kretzschmar für sein Engagement und seine strukturierte Aufbereitung der Ergebnisse. Diese zeigen, dass es für unsere Kunden nicht nur wichtig ist, dass wir für sie alle regulatorische Vorgaben erfüllen. Es ist darüber hinaus essentiell, dass wir unseren Kunden Services auf digitalem Weg anbieten und sie umfassend unterstützen.“

An dritter Stelle stehen bei den Befragten die Leistungs- und Vergütungsstrukturen. Hier wünschen sich die Kunden Gesamtpaketleistungen, die pauschale Vergütungsansprüche nach sich ziehen. Weniger gerne gesehen werden dabei Teilpaketleistungen oder granulare Leistungsbausteine mit Einzelpreisen.

Auf Position vier liegen die Kompetenzen und das fachliche Knowhow der Service-KVG. In diesem Bereich legen die Befragten besonderen Wert auf einen direkten Kontakt zu den Fachleuten der KVG. Sie wünschen sich dabei Schulungen, Arbeits- und Informationsunterlagen. Schneider dazu: „In diesem Bereich versuchen wir, unseren Kunden soweit wie möglich entgegen zu kommen. Wir haben inhouse fachliche Experten-Cluster gebildet – beispielsweise bei den Themen Steuern, Regulierung und IT.“

An fünfter Stelle steht das Thema Kundenbetreuung. Die Präferenz der Befragten ist dabei ganz klar. Sie wünschen einen Hauptansprechpartner. Und sie wünschen Kontakt zu ihm, wenn bei ihnen Bedarf besteht. Weniger gern gesehen sind dagegen mehrere Ansprechpartner auf KVG-Seite. Auch aktiver Kontakt vonseiten der Service-KVG ist weniger gewünscht. Schneider dazu: „Das Prinzip des Key-Account-Managers, der für alle Anliegen eines Kunden der erste Ansprechpartner ist, wird von uns seit Gründung der INTREAL umgesetzt und von unseren Fondspartnern und Kunden geschätzt.“

Für die Masterarbeit wurden im Zeitraum von Ende Juli bis Mitte August 2018 insgesamt 118 Assetmanager kontaktiert. Insgesamt gab es 51 Rückläufer, von denen 25 vollständig waren und Eingang in der Auswertung fanden. Die Auswertung wurde im Rahmen einer Adaptive Choice Based Conjoint Analyse (ACBC-Analyse) durchgeführt. Durch die von Sawtooth Software zur Verfügung gestellte Analysemethode lassen sich realitätsnah fiktiv zu treffende Kaufentscheidungen mit einer Vielzahl von Eigenschaften eines Produkts – in diesem Fall dem „Produkt“ Service-KVG – untersuchen und Aussagen über die optimale Gestaltung eines Produktes ableiten.

Maximilian Kretzschmar studierte bis Oktober 2018 den Master of Science in Real Estate an der IREBS International Real Estate Business School, Universität Regensburg.

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Die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (INTREAL) ist weiter auf Wachstumskurs und hat zukünftig zwei starke Gesellschafter. Die Hamburger Joachim Herz Stiftung beteiligt sich mit 49 Prozent an der INTREAL, dem deutschen Marktführer im institutionellen Immobilienfondsgeschäft. Mit der Aufnahme der Joachim Herz Stiftung in den Gesellschafterkreis stärkt die HIH-Gruppe die Kapitalbasis und die langfristige Neutralität und Unabhängigkeit der INTREAL als Immobilien-Service-KVG. Mehrheitsgesellschafter bleibt weiterhin die HIH-Tochtergesellschaft Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH.

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Immer mehr Fondsanbieter wollen Gewinne mitnehmen. Das ist das Ergebnis einer Umfrage der INTREAL, Deutschlands führender Immobilien-Service-KVG, unter ihren Fondspartnern. Das Ergebnis: 40 Prozent der Befragten sind der Meinung, dass jetzt ein guter Zeitpunkt für Gewinnmitnahmen ist und planen Verkäufe. Fonds komplett aufzulösen, plant dagegen nur rund ein Viertel der Fondsanbieter.

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, erläutert: „Nur ein Viertel unserer Fondspartner plant der Befragung zufolge auch ganze Fonds aufzulösen. Es handelt sich dabei im Wesentlichen um ältere Fonds, die das Ende ihrer geplanten Laufzeit erreicht haben. Dagegen wollen 40 Prozent der Fondspartner gezielt einzelne Objekte verkaufen. Diese Diskrepanz zeigt, dass Verkauf nicht unbedingt auch Fondsauflösung heißt. Das Gros der Verkaufserlöse soll reinvestiert werden – in Immobilien.“

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Die INTREAL Solutions, eine 100-prozentige Tochtergesellschaft der Immobilien-Service-KVG INTREAL, und Crem Solutions, einer der führenden Lösungsanbieter für die digitale Immobilienverwaltung, vereinbaren eine strategische Partnerschaft. Ziel der Kooperation ist es, eine standardisierte IT-Plattform zum professionellen Management von Immobilien zur Verfügung zu stellen.

Die INTREAL Solutions bringt dabei ihre langjährige Integrationskompetenz und Erfahrung in der Anbindung von Property- und Assetmanagern sowie die bestehende IT-Infrastruktur ein. Neben deren Betrieb sind dabei insbesondere Lösungen für Schnittstellen zu ERP- und Datawarehouse-Systemen zu nennen. Von Seiten Crem Solutions werden die Software-Lösungen iX-Haus und iX-Haus plus mit einer Best-in-Class Standardkonfiguration in die Kooperation eingebracht. iX-Haus ist eine der erfolgreichsten Softwarelösungen für die Verwaltung von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland.

Andreas Ertle, Geschäftsführer der INTREAL, kommentiert: „Mit der Kooperation bündeln zwei starke Partner ihre Kompetenzen. Damit können wir unseren Kunden und Partnern eine vollintegrierte IT-Lösung von der Verwaltung der Immobilien über die Administration der Fonds bis hin zum Investorenreporting anbieten.“

Dr. Ing. Christian Westphal, Geschäftsführer der Crem, Solutions, ergänzt: „Beide beteiligten Unternehmen werden von der Partnerschaft profitieren. Die Leistungen unserer Software iX-Haus und die langjährige Erfahrung der INTREAL Solutions im Hinblick auf die Integration ergänzen sich optimal. Sowohl die IT-Plattform der INTREAL Solutions als auch iX-Haus aus dem Hause Crem werden bereits von vielen Unternehmen der Immobilien- und Fondsbranche genutzt – für unsere Kunden ergeben sich durch die Partnerschaft weitere Synergien“

Die gemeinsame Plattform von INTREAL Solutions und Crem Solutions wird modular aufgebaut sein. Kunden können nach Bedarf ein skalierbares Lösungsportfolio vom Property- über das Asset- bis hin zum Fondsmanagement inkl. Betrieb der Gesamtlösung im eigenen Rechenzentrum wählen.

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Immer mehr Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) nehmen die Dienste von Service-KVGen in Anspruch. Während diese Häuser bislang in der Regel alle Leistungen selbst erbracht haben, lagern sie zunehmend administrative Teilaufgaben an Service-KVGen aus. Dies betrifft insbesondere die Bereiche Buchhaltung, Controlling, Reporting sowie Beteiligungs- und Risikomanagement. Der Grund für diese Entwicklung: Die Komplexität des Immobilienfondsgeschäfts ist durch die zunehmende Regulierung und die fortschreitende Digitalisierung gestiegen.

Malte Priester, Leiter KVG-Services bei der INTREAL, kommentiert: „Die Leistungen für andere, zugelassene KVGen bündeln wir in unserem Geschäftsbereich KVG-Services. Die Assets under Administration (AuA) sind von 4,6 Mrd. Euro Ende 2015 über 5,4 Mrd. Euro 2016 auf rund sieben Mrd. Euro zum 30. Juni 2018 gestiegen. Dies entspricht einem Zuwachs um rund 50 Prozent in zweieinhalb Jahren.“

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, fügt hinzu: „Alle Management-KVGen stehen vor der Herausforderung, sich bei wachsender Konkurrenz und Margendruck wirtschaftlich optimal zu positionieren und kommen dadurch bei den administrativen Aufgaben zunehmend an ihre Grenzen. Auch 2018 hat sich die regulatorische Komplexität z.B. durch die Investmentsteuerreform und MiFID II noch einmal deutlich erhöht. Hinzu kommen große Herausforderungen beim Thema IT auf die Branche zu, die wir als große Service-KVG mit einer eigenen, spezialisierten IT-Tochtergesellschaft erheblich effizienter lösen können.“

Funktionierende Schnittstellen sind essentiell für KVGen

Eine wichtige Fähigkeit in diesem Bereich ist die Schnittstellenkompetenz. Funktionierende Schnittstellen sind essentiell für viele Leistungen einer KVG, da eine Unmenge von Daten von einem System bzw. Unternehmen zu einem anderen fließen muss. Malte Priester: „Wir können beispielsweise Daten von Property Managern automatisch einlesen. Andere KVGen müssen diese dagegen händisch buchen.“ Ein weiteres Beispiel sind Solvency-II-Reportings für Versicherungen. Priester weiter: „Wir administrieren aktuell 121 Immobilienfonds. Unter den Investoren sind viele Versicherungen. Für uns sind diese Reportings Alltag. Für eine kleinere KVG, die nur eine oder zwei Versicherungen unter ihren Anlegern hat, ist der initiale Aufwand dagegen extrem hoch.“

Diese Entwicklung ist Teil der Konsolidierung am KVG-Markt. INTREAL-Chef Schneider: “Die Konsolidierung in der KVG-Administration wird zwangsweise zunehmen. Den Vorteilen der offensichtlichen Synergieeffekte bei der Erbringung von Pflichtaufgaben werden sich zukünftig keine Player, gleich welcher Größe, verschließen können. Die Spezialisierung und die Arbeitsteilung wird sich verstärken.“

„Künftig werden nur noch ganz große Häuser mit Assets under Management im zweistelligen Milliardenbereich wirtschaftlich alle Leistungen selbst erbringen können. Die anderen Häuser müssen die Arbeitsteilung verstärken.“

Neben dem Geschäftsbereich KVG-Services, in dem die INTREAL Leistungen für andere KVGen übernimmt, ist der Bereich Partnerfonds mit aktuell 13,4 Mrd. Euro AuA das größte Geschäftsfeld des Administrationshauses (Stand 30.06.2018). Im Bereich Partnerfonds arbeitet die INTREAL mit Fondsanbietern zusammen, die keine eigene KVG-Zulassung haben. In diesem Rahmen legt INTREAL die Fonds für den Partner auf und übernimmt alle regulatorischen und administrativen Aufgaben.

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Die Service-KVG INTREAL zählte Anfang 2017 noch 139 Köpfe. Ende 2017 waren es schon 211. Und für 2018 sieht der Businessplan 50 zusätzliche Stellen vor. Geschäftsführer Michael Schneider und Stephan Peters, als Personalleiter der HIH-Gruppe auch für INTREAL zuständig, erzählen, wie sie trotz grassierenden Fachkräftemangels so viele Leute zu dem Hamburger –und bald auch Frankfurter – Fondsadministrator lotsen.

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2018 sollen erneut große Summen von institutionellen Investoren weltweit in Immobilien fließen. Die INREV erwartet laut „Investment Intentions Survey 2018“, dass in diesem Jahr rund 51,1 Mrd. Euro in Immobilien investiert werden. Von den 51 Mrd. Euro fließt der größte Teil nach Europa (rund 41,2 Prozent), gefolgt von den USA (31,7 Prozent). Die Region Asien-Pazifik (17,4 Prozent) landet auf dem dritten Platz.

Über welche Vehikel fließen die Gelder nach Europa? Ein Großteil der geplanten Investmentsumme wird über Joint-Venture- und Club-Deal-Strukturen fließen. 55,8 Prozent der Investoren gaben an, Joint-Ventures und Club-Deals ausbauen zu wollen. Auf dem zweiten Platz kommen mit 48,8 Prozent nicht-börsennotierte Fonds. Es folgen Individualmandate (39,6 Prozent) und Direktinvestments (39,5 Prozent).

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft (INTREAL), kommentiert: „Diese Angaben decken sich mit unserer Marktwahrnehmung. Indirekte Immobilieninvestments werden aktuell bei den meisten Investoren stärker nachgefragt als Direktinvestments. Viele Investoren wünschen sich zudem, im kleinen Kreis (Club-Deal) oder zusammen mit nur einem weiteren Investor (Joint-Venture) zu investieren.“

Vereinigtes Königreich, Frankreich und Deutschland sind die wichtigsten Märkte

Wo fließt das Geld innerhalb Europas hin? Es gibt bei den Investoren eine ganz klare Favoriten-Gruppe. Bestehend aus dem Vereinigten Königreich, Frankreich und Deutschland. Am stärksten nachgefragt ist – trotz aller Brexit-Turbulenzen – das Vereinigte Königreich, das von 66,1 Prozent der Investoren genannt wird. Frankreich (62,5 Prozent) und Deutschland (60,1 Prozent) folgen auf den Plätzen zwei und drei. Den vierten Platz auf der Liste der beliebtesten Investitionsdestinationen teilen sich die Niederlande und Spanien mit jeweils 33,9 Prozent. Vor allem Spanien ist in den vergangenen beiden Jahren rasch aufgestiegen. 2016 lag es noch auf Platz neun. Auf dem letzten Platz liegt die Türkei mit 3,5 Prozent der Investoren.

Schneider dazu: „Sehr überraschend ist, dass der Brexit keine größeren negativen Auswirkungen auf das Investoreninteresse am Vereinigten Königreich hat. Insbesondere der als sehr transparent und fungibel qualifizierte Londoner Immobilienmarkt zeigt sich so auch in einem kritischen Umfeld stabil. Des Weiteren ist erfreulich, dass das Interesse an Spanien relativ stark gestiegen ist. Dies dürfte auf die fortschreitende Erholung der spanischen Wirtschaft und damit auch des Immobilienmarktes zurückzuführen sein. Neben Deutschland erweitert sich das Investoreninteresse somit zumindest um einzelne weitere Alternativstandorte.“

Fast zwei Drittel der Investoren wollen in Logistik investieren

Welche Nutzungsarten sind bei Investoren 2018 gefragt? 89,3 Prozent der Befragten erwarten Investitionen in Büroimmobilien. Es folgen Einzelhandel mit 75,0 Prozent, Wohnen mit 73,2 Prozent und Logistik mit 64,3 Prozent. Auf den Plätzen fünf und sechs folgen Projektentwicklungen und Student Housing, die von 33 bzw. 25 Prozent der Investoren genannt wurden.

Schneider dazu: „Logistik ist aktuell sehr stark nachgefragt. Man kann – neben Büro, Handel und Wohnen – derzeit fast von den großen vier Nutzungsarten sprechen. Dies zeigen übrigens auch die Transaktionszahlen zum deutschen Logistikimmobilienmarkt für das Jahr 2017. Wir administrieren derzeit drei Logistikimmobilien-Spezialfonds sowie weitere Fonds, die auch in Logistikobjekte und -projekte investieren. Wir rechnen mit weiteren Fondsinitiativen in diesem Segment.“

Bei den Risikoklassen zeigt sich für 2018 eine Verschiebung hin zu mehr Risiko. Der Bereich „Value-Added“ liegt mit 56,5 Prozent der Investoren ganz vorne. An zweiter Stelle folgt die Klasse „Core“ mit 52,9 Prozent. Rund ein Drittel (28,2 Prozent) der Investoren ist offen für Opportunistic-Investments. „Auch hier sehen wir, wie sich eine Entwicklung, die schon seit Jahren sichtbar ist, fortsetzt. Zwar verfolgen auch viele Investoren Core-Strategien, aber die Risikoneigung nimmt zu“, so INTREAL-Chef Schneider. „Dies ist zum einen sicherlich getrieben durch die unveränderte „Yield Compression” in allen Immobilienmarktsegmenten. Auf der anderen Seite sind vielfach risikoreichere Investments – mit dem richtigen Managementpartner – auch gegenüber früher als Core Investments qualifizierten Transaktionen sehr attraktiv.“

Die INREV befragte für ihre am 16. Januar 2018 veröffentlichte Investment Intentions Survey 2018 insgesamt 320 Teilnehmer. Darunter befanden sich 107 Investoren, 206 Fondsmanager und sieben Dachfondsmanager. Von den 107 Investoren stammen 46 aus Nordamerika, 40 aus Europa und 21 aus dem Raum Asien-Pazifik.

 

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