Die Service-KVG INTREAL zählte Anfang 2017 noch 139 Köpfe. Ende 2017 waren es schon 211. Und für 2018 sieht der Businessplan 50 zusätzliche Stellen vor. Geschäftsführer Michael Schneider und Stephan Peters, als Personalleiter der HIH-Gruppe auch für INTREAL zuständig, erzählen, wie sie trotz grassierenden Fachkräftemangels so viele Leute zu dem Hamburger –und bald auch Frankfurter – Fondsadministrator lotsen.

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2018 sollen erneut große Summen von institutionellen Investoren weltweit in Immobilien fließen. Die INREV erwartet laut „Investment Intentions Survey 2018“, dass in diesem Jahr rund 51,1 Mrd. Euro in Immobilien investiert werden. Von den 51 Mrd. Euro fließt der größte Teil nach Europa (rund 41,2 Prozent), gefolgt von den USA (31,7 Prozent). Die Region Asien-Pazifik (17,4 Prozent) landet auf dem dritten Platz.

Über welche Vehikel fließen die Gelder nach Europa? Ein Großteil der geplanten Investmentsumme wird über Joint-Venture- und Club-Deal-Strukturen fließen. 55,8 Prozent der Investoren gaben an, Joint-Ventures und Club-Deals ausbauen zu wollen. Auf dem zweiten Platz kommen mit 48,8 Prozent nicht-börsennotierte Fonds. Es folgen Individualmandate (39,6 Prozent) und Direktinvestments (39,5 Prozent).

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft (INTREAL), kommentiert: „Diese Angaben decken sich mit unserer Marktwahrnehmung. Indirekte Immobilieninvestments werden aktuell bei den meisten Investoren stärker nachgefragt als Direktinvestments. Viele Investoren wünschen sich zudem, im kleinen Kreis (Club-Deal) oder zusammen mit nur einem weiteren Investor (Joint-Venture) zu investieren.“

Vereinigtes Königreich, Frankreich und Deutschland sind die wichtigsten Märkte

Wo fließt das Geld innerhalb Europas hin? Es gibt bei den Investoren eine ganz klare Favoriten-Gruppe. Bestehend aus dem Vereinigten Königreich, Frankreich und Deutschland. Am stärksten nachgefragt ist – trotz aller Brexit-Turbulenzen – das Vereinigte Königreich, das von 66,1 Prozent der Investoren genannt wird. Frankreich (62,5 Prozent) und Deutschland (60,1 Prozent) folgen auf den Plätzen zwei und drei. Den vierten Platz auf der Liste der beliebtesten Investitionsdestinationen teilen sich die Niederlande und Spanien mit jeweils 33,9 Prozent. Vor allem Spanien ist in den vergangenen beiden Jahren rasch aufgestiegen. 2016 lag es noch auf Platz neun. Auf dem letzten Platz liegt die Türkei mit 3,5 Prozent der Investoren.

Schneider dazu: „Sehr überraschend ist, dass der Brexit keine größeren negativen Auswirkungen auf das Investoreninteresse am Vereinigten Königreich hat. Insbesondere der als sehr transparent und fungibel qualifizierte Londoner Immobilienmarkt zeigt sich so auch in einem kritischen Umfeld stabil. Des Weiteren ist erfreulich, dass das Interesse an Spanien relativ stark gestiegen ist. Dies dürfte auf die fortschreitende Erholung der spanischen Wirtschaft und damit auch des Immobilienmarktes zurückzuführen sein. Neben Deutschland erweitert sich das Investoreninteresse somit zumindest um einzelne weitere Alternativstandorte.“

Fast zwei Drittel der Investoren wollen in Logistik investieren

Welche Nutzungsarten sind bei Investoren 2018 gefragt? 89,3 Prozent der Befragten erwarten Investitionen in Büroimmobilien. Es folgen Einzelhandel mit 75,0 Prozent, Wohnen mit 73,2 Prozent und Logistik mit 64,3 Prozent. Auf den Plätzen fünf und sechs folgen Projektentwicklungen und Student Housing, die von 33 bzw. 25 Prozent der Investoren genannt wurden.

Schneider dazu: „Logistik ist aktuell sehr stark nachgefragt. Man kann – neben Büro, Handel und Wohnen – derzeit fast von den großen vier Nutzungsarten sprechen. Dies zeigen übrigens auch die Transaktionszahlen zum deutschen Logistikimmobilienmarkt für das Jahr 2017. Wir administrieren derzeit drei Logistikimmobilien-Spezialfonds sowie weitere Fonds, die auch in Logistikobjekte und -projekte investieren. Wir rechnen mit weiteren Fondsinitiativen in diesem Segment.“

Bei den Risikoklassen zeigt sich für 2018 eine Verschiebung hin zu mehr Risiko. Der Bereich „Value-Added“ liegt mit 56,5 Prozent der Investoren ganz vorne. An zweiter Stelle folgt die Klasse „Core“ mit 52,9 Prozent. Rund ein Drittel (28,2 Prozent) der Investoren ist offen für Opportunistic-Investments. „Auch hier sehen wir, wie sich eine Entwicklung, die schon seit Jahren sichtbar ist, fortsetzt. Zwar verfolgen auch viele Investoren Core-Strategien, aber die Risikoneigung nimmt zu“, so INTREAL-Chef Schneider. „Dies ist zum einen sicherlich getrieben durch die unveränderte „Yield Compression” in allen Immobilienmarktsegmenten. Auf der anderen Seite sind vielfach risikoreichere Investments – mit dem richtigen Managementpartner – auch gegenüber früher als Core Investments qualifizierten Transaktionen sehr attraktiv.“

Die INREV befragte für ihre am 16. Januar 2018 veröffentlichte Investment Intentions Survey 2018 insgesamt 320 Teilnehmer. Darunter befanden sich 107 Investoren, 206 Fondsmanager und sieben Dachfondsmanager. Von den 107 Investoren stammen 46 aus Nordamerika, 40 aus Europa und 21 aus dem Raum Asien-Pazifik.

 

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Die Fondsbranche blickt auf ein sehr gutes Jahr 2017 zurück, wie die Statistiken von Bundesbank und BVI zum Jahresende zeigen. Dies betrifft sowohl die offenen Immobilien-Publikums-AIF als auch die offenen Spezial-AIF. Die Nettomittelzuflüsse des Publikumssegments lagen laut BVI bei 5,5 Mrd. Euro und damit noch einmal deutlich höher (rund 30 Prozent) als im Vorjahr (2016: 4,2 Mrd. Euro).

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Die INTREAL International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (INTREAL) ist im Jahr 2017 mit hoher Geschwindigkeit weitergewachsen. Nachdem die Assets under Administration (AuA) bereits 2016 um rund ein Drittel zugenommen hatten, konnten sie 2017 um rund 38 Prozent gesteigert werden. Die AuA erreichten Ende 2017 rund 18,6 Mrd. Euro (Ende 2016: 13,5 Mrd. Euro). Vergleichbar positiv ist auch die Entwicklung bei den administrierten Fonds sowie bei der Anzahl der dazugehörigen Immobilien: Wurden Ende 2016 noch 83 Immobilienfonds verwaltet, waren es ein Jahr später 114. Die Portfolios dieser Fonds umfassten per Ende 2017 857 Immobilien (Vorjahr: 629 Objekte).

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Der Markt für geschlossene Immobilien-AIF ist wieder auf Wachstumskurs. Das Segment hatte in den vergangenen zwei Jahren eine Zunahme um rund 17 Prozent zu verzeichnen, wie die Zahlen der Bundesbank per September 2017 zeigen: Während das Nettofondsvermögen im September 2015 noch bei 18,4 Mrd. Euro lag, betrug es ein Jahr später rund 19,5 Mrd. Euro und im September 2017 rund 21,5 Mrd. Euro. Die Bundesbankstatistik unterscheidet hierbei nicht zwischen geschlossenen Spezial-AIF und geschlossenen Publikums-AIF.

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL kommentiert: „Die 21,5 Mrd. Euro Nettofondsvermögen enthalten auch Altfonds aus der Zeit vor der Umsetzung der AIFM-Richtlinie. Das Wachstum der Branche resultiert somit im Wesentlichen aus neu aufgelegten Fonds gemäß Kapitalanlagegesetzbuch.“

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Ab kommenden Jahr müssen sich Anbieter von Immobilien-Spezialfonds und Anleger auf einige Änderungen einstellen: Bislang werden alle deutschen Einkünfte von Immobilienfonds transparent besteuert. Das heißt, der Fonds selbst zahlt keine Steuern, sondern die Besteuerung erfolgt auf Ebene des Anlegers. Mit der Investmentsteuerreform 2018 hat der Gesetzgeber die steuerliche Transparenz als Grundsatz der Fondsbesteuerung weitgehend abgeschafft. Einzige Ausnahme: Bei aufsichtsrechtlichen Spezialfonds besteht die Möglichkeit, die Fonds steuertransparent (sog. „Spezial-Investmentfonds“) auszugestalten. Als steuerlicher Spezial-Investmentfonds kann eine Besteuerung nahezu identisch zum jetzigen Recht erfolgen. Wählt man hingegen den steuerlichen Status eines Investmentfonds, so erfolgt regelmäßig eine Besteuerung der inländischen Einkünfte insbesondere in Form von Beteiligungs- und Immobilienerträgen bereits auf Fondsebene.

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Die INTREAL International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (INTREAL), Hamburg, hat in den ersten sechs Monaten des Jahres 2017 ihren Wachstumskurs in hohem Tempo fortgesetzt. Das gesamte administrierte Immobilienvermögen (Assets under Administration, AuA) nahm von 13,5 Mrd. Euro (31.12.2016) auf 15,9 Mrd. Euro (30.06.2017) zu. Die Anzahl der verwalteten Immobilienfonds stieg im selben Zeitraum um 16 auf 99. Ende des ersten Halbjahres 2017 wurden 711 Immobilien von IntReal administriert (31.12.2016: 629).

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Wir bei INTREAL freuen uns über den anhaltenden Erfolg der im Rahmen des Partnerfondsmodells über unsere Plattform aufgelegten Immobilien-Spezial-AIF. Mit einem Nettofondsvolumen von knapp 6,4 Milliarden Euro und einem Anteil am Gesamtvolumen von 9,5 Prozent sind INTREAL und ihre Fondspartner auf Platz 2 in der BVI-Statistik im Bereich der offenen Immobilien-Spezialfonds.

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Der Ankauf von Immobilien noch während der Entwicklung ist für eine zunehmende Zahl institutioneller Anleger und Asset Manager ein Weg, frühzeitig attraktive Immobilien für das Portfolio zu sichern. Sogenannte Forward Deals haben einen wachsenden Anteil am Transaktionsgeschehen am Immobilienmarkt. Gerade Kapitalverwaltungsgesellschaften müssen bei Forward Deals im Vergleich zum Ankauf einer bereits fertiggestellten Immobilie diverse Besonderheiten beachten und Vorkehrungen treffen, um dem im Investmentrecht festgelegten Sorgfaltsgebot Genüge zu tun. Auf welche Punkte es dabei ankommt, erläuterte Dr. Niko Schultz-Süchting, Experte der Kanzlei Freshfields Bruckhaus Deringer LLP, den Teilnehmern des diesjährigen Frühjahrsmeetings von IntReal, das Ende vergangener Woche in Hamburg stattfand.

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