LIP Invest, führender Investmentmanager für Logistikimmobilien in Deutschland, erwirbt für einen ihrer Logistik Fonds eine 2018 errichtete Liegenschaft in Hildesheim, Baurat-Köhler-Straße 18. Verkäufer der Immobilie ist ein privater Investor aus Bayern. Bei der Off-Market Transaktion wurde LIP im Ankaufsprozess technisch von Mocuntia, rechtlich von LPA, steuerlich von WTS und bei der ESG Due Diligence von ES EnviroSustain unterstützt.

Die Gesamtgebäudefläche von knapp 10.000 Quadratmetern ist zur flexiblen Nutzung in zwei gleich große Halleneinheiten aufgeteilt. Die Logistikimmobilie kombiniert die Gebäudeeigenschaften eines Distributionszentrums mit denen einer Umschlagsimmobilie und eignet sich daher für eine vielfältige, branchenübergreifende Nutzung. Zusätzlich zur Hallenfläche sind 1.350 Quadratmeter als Außenlagerfläche eingerichtet. Die Einbauten für Büro- und Sozialbereiche nehmen 400 Quadratmeter ein. 2019 wurde an der westlichen Fassade ein Anbau zum Laden von Elektrostaplern errichtet.

Auf allen vier Hallenseiten befinden sich umfangreiche Andienungsmöglichkeiten: Die 9 ebenerdigen Zufahrtstore sind teilweise überdacht, um eine witterungsfreie Warenabfertigung zu ermöglichen. Darüber hinaus verfügt das Gebäude über 8 Verladetore mit Überladebrücken, davon sind 4 als Jumbotore ausgebaut. Die großzügige Rangierfläche von 9.400 Quadratmeter bietet zusätzlich Platz für 20 Lkw. Die Liegenschaft kann vollständig umfahren werden und ist mit einem umlaufenden Grünstreifen bepflanzt. Von einer separaten Parkfläche mit 72 Pkw-Stellplätzen erhält man über ein Drehkreuz Zugang zum Gelände.

Mieter Coca-Cola European Partners Deutschland GmbH

Mieter Coca-Cola ist bereits seit mehr als 30 Jahren in Hildesheim angesiedelt und betreibt dort eine seiner beiden größten Produktionsstätten in Deutschland. Das von LIP erworbene Logistikzentrum nutzt der Getränkehersteller bereits seit Errichtung im Jahr 2018. Es liegt nur knapp 4 Kilometer vom Hildesheimer Produktionsstandort entfernt und dient der deutschlandweiten Distribution an Handels- und Gastronomiekunden im weit verzweigten Vertriebsnetz.

Logistikstrukturen im Großraum Hannover

Vom Standort Hildesheim ist aufgrund der nahegelegenen A7 sowie der A2 eine weiträumige Distribution möglich. Das Container Hub Hannover-Lehrte, knapp 30 Kilometer entfernt, hat erst kürzlich den Regelbetrieb aufgenommen und bietet Direktzugverbindungen u.a. nach Duisburg, München und Verona. Der Flughafen Hannover in 48 Kilometern Entfernung eignet sich für den Umschlag zeitsensibler Güter.

„Mit Hildesheim erwerben wir für unser Portfolio eine TOP-Immobilie mit sehr guter Verkehrsanbindung. Außerdem lässt die Dachstatik des Bestandsobjekts die Installation einer Photovoltaikanlage zu. Das fügt sich gut in unsere ESG-Strategie bei den Fondsobjekten – wir wollen sukzessive alle Dachflächen für die Gewinnung von erneuerbarer Energie nutzen. Unser Asset Managementteam hat die Portfolio-Objekte dahingehend untersucht und wird die entsprechenden Maßnahmen nach und nach umsetzen“, sagt Sebastian Betz, Geschäftsführer bei LIP Invest.

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Das Fondsstandortgesetz sollte eigentlich – nomen est omen – den Fondsstandort Deutschland attraktiver machen. Das ist nur bedingt gelungen, auch wenn es mit einer Vielzahl von Neuregelungen vollgepackt wurde. Aus Immobilienfondssicht gewinnen vor allem die Publikumsfonds an Flexibilität. Auch bei den Spezialfonds gibt es – per Saldo – Verbesserungen. Das Gesetz tritt voraussichtlich Anfang August 2021 in Deutschland in Kraft.

von Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL

Zunächst zu den offenen Immobilien-Publikumsfonds: Die Vehikel für Privatanleger erlangen an einigen Punkten mehr Flexibilität. Dies betrifft vor allem die Strukturierung und Finanzierung von Immobilien-Investments, die indirekt über Objektgesellschaften im Ausland wie auch im Inland erworben werden. Mit dieser Neuregelung erhalten die Fonds mehr Flexibilität und insbesondere im Ankauf die notwendige Wettbewerbsfähigkeit gegenüber anderen Marktteilnehmern. Aufgrund der hohen Investorennachfrage ist es wichtig, dass auch offene Immobilien-Publikumsfonds schnell reagieren und verschiedene Strukturen für private Anleger ankaufen können, die sonst kaum Möglichkeiten haben in attraktive Immobilien zu investieren.

Die Erweiterung die Finanzierungsgestaltung über Gesellschafterdarlehen – soweit der Fonds 100 prozentiger Eigentümer der Objektgesellschaften ist – ermöglich auch eine marktübliche wirtschaftliche Optimierung der laufenden Cashflows und damit verbundenen Ausschüttungen in der laufenden Bewirtschaftungsphase.

Die großen und wesentlichen Regeln für Publikumsfonds bleiben unverändert. Dies gilt für die 30-Prozent-Grenze bei der Fremdfinanzierung sowie für die Regeln zur Kündigungsfrist und zur Mindesthaltedauer. Auch die Regeln zu den Anlagegrenzen – beispielsweise zur Diversifikation oder zum Maximalanteil von Projektentwicklungen – bleiben unverändert.

IMMOBILIEN-SPEZIALFONDS DÜRFEN MEHR FREMDKAPITAL AUFNEHMEN

Für die Branche erfreulich hingegen ist eine Lockerung des Fremdkapitalregimes bei offenen Immobilien-Spezialfonds. Hier werden die zulässige Belastungsgrenze sowie die zulässige maximale Kreditaufnahmegrenze jeweils von 50 Prozent auf 60 Prozent angehoben. Dies soll den Fondsverwaltern insbesondere in Krisenzeiten mehr Flexibilität ermöglichen. Die Anhebung ist grundsätzlich zu begrüßen. Unter anderem wird dadurch auch ein Gleichlauf zur Kreditaufnahmegrenze bei Immobilienfonds nach der Anlageverordnung hergestellt. Auch den Vergleich zu Luxemburg müssen die Spezialfonds nun nicht mehr scheuen.

FONDSSTANDORTGESETZ FÜHRT ZWEI NEUE VEHIKEL EIN

Neben diesen Regelungen bestehender Fonds führt das Fondsstandortgesetz gleich zwei neue Vehikel ein. Die erste neue Produktvariante ist der geschlossene Spezialfonds in der Form eines Sondervermögens. Dies war bislang nur als Investmentaktiengesellschaft mit fixem Kapital oder als Investmentkommanditgesellschaft möglich. Beide bisherigen Varianten waren in der Praxis für die Investoren umständlich zu handhaben, weshalb diese oft auf Luxemburger Strukturen auswichen.

Die andere Neuheit sind Infrastruktur-Sondervermögen im Bereich der offenen Publikumsfonds. Der Gesetzgeber will Kleinanlegern die Investition in Infrastruktur ermöglichen. Viele Regeln sind ähnlich denen der offenen Immobilien-Publikumsfonds. So müssen die Anleger ihre Anteile mindestens einmal pro Jahr und höchstens einmal pro Halbjahr zurückgeben dürfen. Des Weiteren gibt es Anlagegrenzen und Vorgaben zur Diversifikation.

Grundsätzlich sind beide Neuerungen zu begrüßen – allerdings muss sich erst in der Praxis zeigen, ob Produktanbieter auch das Risiko eingehen und die neuartigen Vehikel auflegen und ob die Anleger diese annehmen.

BISLANG UNREGULIERTES PRE-MARKETING BEI SPEZIALFONDS WIRD REGULIERT

Während die bislang dargestellten Neuerungen also positiv zu bewerten sind, schafft eine andere Neuregelung erheblichen bürokratischen Mehraufwand. Dies betrifft den bislang nicht regulierten Bereich des Pre-Marketings bei offenen Immobilien-Spezial-AIF.

Als Pre-Marketing wird die Phase zwischen der ersten Ansprache der professionellen und semiprofessionellen Anleger durch den Fondsanbieter bzw. Asset Manager und der Vertriebsgenehmigung durch die BaFin bezeichnet. Bislang erfolgte in dieser Phase ein offener und informeller Interessensabgleich zwischen potenziellen Anlegern und Asset Manager. Diese Handhabe wird ab dem August 2021 verboten sein und durch ein neues Pre-Marketing-Regime ersetzt.

Pre-Marketing darf nur noch von (1) gebundenen Vermittlern, (2) Wertpapier-Dienstleistungsunternehmen, (3) Kreditinstituten und (4) zugelassenen KVGs gemacht werden. Das Problem: Die große Gruppe der Asset-Manager, die künftig ausgeschlossen ist, steht für einen erheblichen Teil des Marktes. Diese muss Umgehungslösungen suchen – beispielsweise in Form von Kooperationen.

Allen Wegen ist gemein, dass sie – im Vergleich zur bisherigen Praxis – umständlich sind und auch wirtschaftliche Risiken bergen. Wir rechnen vor allem in der ersten Phase – ab Anfang August – mit einer erheblichen Unsicherheit, die sich einige Zeit hinziehen wird.

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Die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (INTREAL), Deutschlands führende Service-KVG im Immobilienbereich, hat ihr dynamisches Wachstum auch im zweiten Quartal 2021 unvermindert fortgesetzt. Nachdem im ersten Quartal die Marke von 40 Mrd. Euro bei den Assets under Administration (AuA) überschritten worden war, summierte sich deren Volumen zum Ende des ersten Halbjahres auf rund 42,7 Mrd. Euro. Dies entspricht einem Zuwachs um rund 2,1 Mrd. Euro seit dem Ende des ersten Quartals beziehungsweise um rund 4,2 Mrd. Euro seit dem Ende des Geschäftsjahres 2020 (31. Dezember 2020: 38,5 Mrd. Euro).

In den Monaten April, Mai und Juni 2021 wurden insgesamt 23 neue Fonds aufgelegt und somit vier Fonds mehr als im ersten Quartal. Die Zahl der von der INTREAL administrierten Objekte erhöhte sich im selben Zeitraum um 66. Insgesamt administrierte die Service-KVG zum 30. Juni 2021 somit 237 Fonds sowie 1.749 Immobilien. Parallel dazu erhöhte sich die Gesamtzahl der von INTREAL an den Standorten Hamburg, Frankfurt und Luxemburg Beschäftigten durch 13 Neueinstellungen auf insgesamt 373 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

Zusätzlicher Wachstumsimpuls durch Luxemburg-Geschäft im 2. Halbjahr 2021 erwartet

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, kommentiert: „Wenn sich die bisherige Entwicklung weiter fortsetzt, kann 2021 mit deutlichen Zuwächsen gegenüber 2020 ein Rekordjahr in der Geschichte der INTREAL werden. Neben der dynamischen Geschäftsentwicklung im Inland rechnen wir im zweiten Halbjahr mit zusätzlichen Wachstumsimpulsen aus unseren Aktivitäten in Luxemburg, nachdem wir im April die entsprechende Lizenz als AIFM und Zentralverwalter erhalten haben. In diesem Bereich werden wir im zweiten Halbjahr bereits drei neue Fonds mit neuen Fondspartnern realisieren. Generell sollten wir bei allem Optimismus aber auch potenziell kritische Entwicklungen an den Märkten im Blick behalten, so beispielsweise Engpässe und Preissteigerungen bei Baustoffen, Verzögerungen von Fertigstellungen und die anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilienanlagen, die natürlich auch zu einer Verknappung verfügbarer Investmentobjekte führen kann. Des Weiteren spielt derzeit das Thema ESG für uns und unsere Fondspartner eine große Rolle. Bei nahezu allen neuen Fonds ist geplant, dass sie künftig verstärkt Nachhaltigkeitsaspekte bei ihrer Anlagestrategie berücksichtigen. Da sich auch die regulatorischen Vorgaben weiter konkretisieren, hoffen wir, dass sich die Verwaltungspraxis bei den Aufsichtsbehörden schnell etabliert. Letzteres ist wichtig für die Auflage von Immobilienfonds, bei denen Nachhaltigkeit über reine Marketingansätze hinausgeht.“

Zahlreiche neue Fonds und Fondspartner in beiden Geschäftsbereichen

Das Geschäft der INTREAL gliedert sich im Wesentlichen in die beiden großen Geschäftsfelder Partnerfonds und KVG-Services. Im Geschäftsfeld Partnerfonds bietet die Service-KVG u. a. Asset Managern und Projektentwicklern ohne KVG-Zulassung alle Leistungen rund um die Auflage und Administration eines Alternative Investment Funds (AIFs) an. Mit ihrem Geschäftsfeld KVG-Services übernimmt die INTREAL Dienstleistungen für andere zugelassene Management-KVGs, darunter beispielsweise komplexe Verwaltungsaufgaben wie Reporting, Controlling, Fondsbuchhaltung oder Beteiligungs- und Risikomanagement. Während auf den Bereich Partnerfonds rund 60 Prozent der AuA entfallen, betreut der Bereich KVG-Services rund 40 Prozent der administrierten Assets.

Beide Geschäftsbereiche sind im zweiten Quartal dynamisch gewachsen. Die AuA im Segment Partnerfonds stiegen im Zeitraum von April bis Juni 2021 um rund 1,1 Mrd. Euro auf 24,7 Mrd. Euro. Die Zahl der in diesem Geschäftsfeld betreuten Fonds erhöhte sich um 13 auf insgesamt 133 Fonds. Zudem konnten im Laufe des Berichtszeitraumes vier neue Fondspartner gewonnen werden. Im Geschäftsbereich KVG-Services betrug der Zuwachs der AuA im zweiten Quartal 2021 rund 1,0 Mrd. Euro, sodass sie zum Quartalsende ein Volumen von rund 18 Mrd. Euro erreichten. Die Zahl der Fonds, für die Serviceleistungen erbracht werden, erhöhte sich um zehn und lag zum 30. Juni 2021 bei 104 Fonds.

Zu den neu gewonnen Fondspartnern oder bereits angebundenen Fondspartnern, die im zweiten Quartal neue Fonds aufgelegt haben, zählen beispielsweise die KINGSTONE Investment Management GmbH, die Belgreen Capital GmbH, die d.i.i. Investment GmbH, die Fundamenta Group Deutschland, die GEG German Estate Group GmbH, die HanseMerkur Grundvermögen AG sowie die Palmira Capital Partners GmbH.

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c/o RUECKERCONSULT
Daniel Sohler
sohler@rueckerconsult.de
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