LIP Invest, führender Investmentmanager für Logistikimmobilien in Deutschland, kauft in Reutlingen, Auchtertstraße 9, eine neu errichtete und drittverwendungsfähige Logistikhalle für einen Fonds.

Um eine flexible Andienung zu ermöglichen, sind die zwei ebenerdigen Zufahrtstore des Gebäudes mit Vordächern ausgestattet. Von den zehn Verladetoren mit Überladebrücken ist zudem eines als Jumbotor ausgebaut. Die Außenfläche bietet mit 4.000 Quadratmetern ausreichend Raum für Rangierfahrten sowie Stellplätze für 24 Pkw und einen überdachten Fahrradstellplatz für 20 Räder. Das Gelände ist umfangreich gesichert – unter anderem mit einer Schiebetoranlage – und wird mit Blick auf einen nachhaltigen Flächenausgleich mit 26 heimischen Bäumen bepflanzt.

Hochwertiger Neubau

Das etwa 24.000 Quadratmeter große Grundstück wurde als Brownfield-Entwicklung revitalisiert. Die darauf errichtete Halle umfasst eine Logistikfläche von rund 10.500 Quadratmetern mit zusätzlichen 600 Quadratmetern Bürofläche auf einer Mezzaninebene. Die Hallenhöhe beträgt 10,50 Meter, während die Hallensohle auf eine Nutzlast von fünf Tonnen pro Quadratmeter ausgelegt ist. Für das moderne Gebäude mit Luft-Wasser-Wärmepumpe und LED-Beleuchtung wird eine DGNB-Gold Zertifizierung angestrebt. Auf der Dachfläche wird noch eine Photovoltaikanlage installiert, um die Nutzung regenerativer Energien zu fördern.

Mieter des Logistikzentrums ist die Robert Bosch GmbH, die in Reutlingen unter anderem mit dem Geschäftsbereich Automotive Electronics und insgesamt rund 8.000 Mitarbeitenden ansässig ist. Vor Ort sollen Logistik-Tätigkeiten aus diversen Lagern gebündelt und von einem externen Dienstleister übernommen werden. Mit dem neuen Logistikzentrum rückt das Technologieunternehmen die Logistik näher an das Kusterdinger Werk. Auch der Hauptsitz des Technologiekonzerns in Gerlingen bei Stuttgart befindet sich in der Nähe.

Transaktion mit Projektentwickler abgeschlossen

Projektentwickler und Verkäufer ist die Habacker Holding. Geschäftsführende Gesellschafterin Stephanie Habacker-Arndt freut sich sehr, das Projekt mit Bosch als Mieter und mit LIP Invest als langjährigem Kunden erfolgreich realisiert zu haben.

LIP wurde während des Ankaufprozesses rechtlich von REIUS, steuerlich von Ebner Stolz sowie technisch von Mocuntia unterstützt. Die ESG Due Diligence wurde von ES EnviroSustain übernommen.

Metropolregion Stuttgart

„Die Logistik rund um Stuttgart ist stark von regionalen Technologieunternehmen mit umliegenden Produktionsstätten geprägt. Die Logistikimmobilie in Reutlingen, die der mittleren Objektgröße zuzuordnen ist, passt daher gut in die Nachfragestrukturen vor Ort. Mit der Nähe zur baden-württembergischen Landeshauptstadt und der guten Erreichbarkeit über die A81 weist der Neubau somit eine hohe Drittverwendungsfähigkeit auf“, so Jan-Nicolai Tröndle, Head of Acquisition bei LIP Invest.

Der Stuttgarter Hafen, rund 50 Kilometer entfernt, ist auf den Transport von Rohstoffen und Fertigerzeugnissen der lokalen Industrie spezialisiert und bietet mit dem trimodalen Containerterminal und dem Umschlagbahnhof auch die Möglichkeit für kombinierte Verkehre.

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LIP Invest, führender Investmentmanager für Logistikimmobilien in Deutschland, übergibt in Zülpich, An der Römerallee, fristgerecht ein neues Logistikzentrum an den Mieter Fiege. Das LIP Investment wurde gemeinsam mit Fiege als Entwickler und künftigen Mieter sowie mit Goldbeck International als Generalunternehmer umgesetzt.

Der 54.000 Quadratmeter umfassende Neubau besteht aus fünf Units, die in Teilen für die Lagerung von Gefahrstoffen ausgelegt sind, sowie aus zwei vorgesetzten Bürobauten und einem Pförtnerhaus. Die Andienung erfolgt über 39 Rampentore – pro Unit ist eines als Jumbotor ausgebaut – und drei ebenerdige Zufahrtstore. Die Stellflächen bieten Platz für bis zu 300 Pkw und Lkw.

Alle Beteiligten haben den Neubau ressourcenschonend geplant: Das Gebäude wurde mit einer hocheffizienten LED-Stufenbeleuchtung mit Präsenzmeldern, einer übergreifenden Gebäudeleittechnik, der Ladeinfrastruktur für Elektromobilität sowie mit einer Photovoltaikanlage ausgerüstet. Der dadurch erzeugte Strom kann von Fiege als Betreiber der Halle direkt genutzt werden. Als ökologischer Ausgleich wurden auf dem Gelände 135 Bäume und circa 2.500 Sträucher gepflanzt. Das Logistikzentrum soll ein DGNB Gold Zertifikat erhalten.

Neuer Fiege HealthCare Standort liefert Medizinprodukte für ganz Europa

Das Logistikzentrum wurde trotz Corona Pandemie in nur elf Monaten Bauzeit fertiggestellt und pünktlich Ende Juni an den neuen Nutzer Fiege übergeben. Für Fiege ist der Standort westlich von Köln eine wichtige Niederlassung für ihren wachsenden Bereich HealthCare.

In dem Multi-User-Center wird Mieter Fiege unter anderem das Logistikgeschäft für ein international führendes Unternehmen im Bereich Medizin- und Sicherheitstechnik abwickeln und dafür weltweite Gesundheitseinrichtungen sowie Industriekunden, öffentliche Auftraggeber und Fachhändler mit Produkten versorgen.

Off-Market Forward Funding Transaktion

LIP Invest hatte das Multi-User-Center bereits vor Baubeginn im letzten Jahr im Rahmen einer Forward Funding Transaktion erworben und sich hierbei in einem Off-Market Deal unter handverlesenen Investoren durchgesetzt. Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer, erläutert anlässlich der Fertigstellung des Neubaus: „Die Immobilie liegt günstig im Städtedreieck Aachen, Bonn und Köln. Dank der Nähe zur Benelux-Grenze sowie den rheinländischen Ballungsräumen eignet sich Zülpich als Logistikstandort sowohl für eine weiträumige Distribution mit gesamtdeutscher als auch europäischer Ausrichtung. Für diesen hochwertigen und vielseitig verwendbaren Neubau in einer der nachgefragtesten Regionen Deutschlands haben wir über 50 Millionen Euro investiert und konnten damit unser Portfolio weiter zielgerecht ausbauen.“

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Das Fondsstandortgesetz, das voraussichtlich Anfang August 2021 in Deutschland in Kraft treten wird, ermöglicht den offenen Immobilien-Publikumsfonds an einigen Punkten mehr Flexibilität. Dies betrifft vor allem die Strukturierung von Immobilien-Investments, wenn diese indirekt über Objektgesellschaften erworben werden. Teilweise kommen in der Praxis auch so genannte doppelstöckige Strukturen zum Einsatz, bei denen ein Fonds eine Objektgesellschaft hält, die ebenfalls an einer Objektgesellschaft beteiligt ist. Erst letztere besitzt die Immobilie. Der Grund für diese Strukturen ist in der Regel steuerlicher Natur. Bislang waren solche doppelstöckigen Strukturen nur bei Auslandsimmobilien zulässig. Künftig sind sie auch bei Immobilien-Investments in Deutschland erlaubt.

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, kommentiert: „Mit der Neuregelung erhalten die Fonds mehr Flexibilität. Bei guten Immobilien ist der Wettbewerb aktuell sehr stark und es ist wichtig, dass auch offene Immobilien-Publikumsfonds schnell reagieren und verschiedene Strukturen ankaufen können.“ 

Lockerung u.a. bei Regeln zu Gesellschafterdarlehen

Eine weitere Lockerung gibt es bei den Regeln zu Gesellschafterdarlehen. Gesellschafterdarlehen sind Kredite, die der Fonds an seine Objektgesellschaften vergibt. Diese dienen in der Regel der Optimierung der Steuern und der Cashflows. Hier lag die Grenze bislang bei 50 Prozent des Verkehrswertes der Immobilien der jeweiligen Objektgesellschaft. Diese Grenze fällt künftig weg, wenn der Fonds 100 Prozent der Anteile an der Objektgesellschaft in Besitz hat.

Michael Schneider fasst zusammen: „Unterm Strich bringt das Fondsstandortgesetz für die Publikumsfonds geringfügige Verbesserungen. Die KVGs gewinnen mehr Freiheiten bei der Strukturierung, was verschiedene – teilweise steuerliche – Vorteile bringt. Die großen und wesentlichen Regeln für Publikumsfonds bleiben unverändert. Dies gilt für die 30-Prozent-Grenze bei der Fremdfinanzierung sowie für die Regeln zur Kündigungsfrist und zur Mindesthaltedauer. Auch die Regeln zu den Anlagegrenzen – beispielsweise zur Diversifikation oder zum Maximalanteil von Projektentwicklungen – bleiben unverändert.“

Eine weitere Veränderung ist, dass die Verschmelzung von Fonds künftig leichter möglich ist. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft muss in diesem Fall kein formales Umtauschangebot aussprechen, sondern darf die Fonds zusammenlegen.

Michael Schneider erläutert: „In der Vergangenheit kam es immer wieder zu Fondsfusionen. Aus Sicht der KVG ist die Neuregelung zu begrüßen, da sich der bürokratische Aufwand reduziert. Aus Sicht der Anleger bedeutet diese Änderung allerdings, dass sie zukünftig bei geplanten Zusammenlegungen genau prüfen müssen, was das Ergebnis für sie bedeutet und ggf. von ihren Kündigungsmöglichkeiten Gebrauch machen. In der Praxis ist dies allerdings eher ein Thema für Wertpapierfonds. Die aktuell am Markt angebotenen  Immobilienfonds sind vergleichsweise unterschiedlich und weitere Zusammenlegungen derzeit eher unwahrscheinlich.“

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c/o RUECKERCONSULT
Daniel Sohler
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