Der Markt für geschlossene Immobilienfonds wächst – nach einigen schwächeren Jahren – im letzten Jahr fast rasant. Er legte 2019 um rund 13 Prozent zu, wie eine Auswertung der Bundesbankstatistik zeigt. Während das Nettofondsvermögen aller Fonds zum Jahresende 2018 noch bei 23,4 Mrd. Euro lag, kletterte es bis Ende 2019 auf rund 26,8 Mrd. Euro. Betrachtet man 24 Monate (Dezember 2017 bis Dezember 2019), zeigt sich die Tendenz noch deutlicher: In der genannten Periode beläuft sich das Wachstum auf 21 Prozent oder rund 4,7 Mrd. Euro. Unter der Rubrik geschlossene Immobilienfonds fasst die Bundesbank geschlossene Vehikel für private und institutionelle Anleger zusammen.

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, kommentiert: „Der Markt für geschlossene Immobilienfonds zeigt wieder eine solide Aufwärtsbewegung. Seit der Neuregelung durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) werden geschlossene Immobilienfonds als Investment KGs initiiert. Die geschlossenen Vehikel haben so scheinbar „im neuen Kleid“ ihre Zielkunden und Investmentschwerpunkte wiedergefunden.“

Nettomittelzuflüsse von einer Milliarde Euro erwartet
Mit Blick auf 2020 sagt Schneider: „Ich gehe davon aus, dass sich die positive Entwicklung 2020 fortsetzen wird. Für das Gesamtjahr erwarte ich Nettomittelzuflüsse von deutlich über einer Milliarde Euro. Die positive Tendenz nehmen wir auch in Gesprächen wahr, die wir derzeit mit Anbietern führen. In den kommenden Monaten werden verschiedene neue geschlossene AIF auf den Markt kommen. Nach der großen Marktkonsolidierung der Jahre nach 2008 hat sich eine kleinere Anzahl von Anbietern herauskristallisiert, die den Markt kontinuierlich mit neuen Produkten versorgt.“

Die Service-KVG INTREAL administriert im Geschlossene-AIF-Bereich Vehikel mit einem Nettovermögen von rund 5,1 Milliarden Euro. Mit rund 5,0 Mrd. Euro entfällt der allergrößte Teil davon auf geschlossene Immobilien-Spezial-AIF – Tendenz weiter steigend. Der Anteil der geschlossenen Publikums-AIF ist mit 92 Mio. Euro dagegen deutlich kleiner. 2019 wurde von der INTREAL kein geschlossener Fonds für Privatanleger aufgelegt. Es gibt bei der INTREAL auch keine konkreten Planungen für neue Vehikel in den kommenden Jahren. Bei den offenen Publikumsfonds werden dagegen weitere Produkte vorbereitet und ein starkes Wachstum erwartet.

Insgesamt wurden in der Bundesbankstatistik per Ende 2019 1.446 geschlossene Immobilienfonds für institutionelle und private Anleger erfasst. Schneider dazu: „Geschlossene Immobilienfonds haben bei beiden Investorengruppen ihre Daseinsberechtigung. Bei vermögenden Privatanlegern mit Erfahrung und langfristigem Investitionshorizont sowie entsprechendem Risikobewusstsein können sie ein interessanter Baustein in der Vermögensanlage sein. Dies gilt insbesondere, wenn es sich um spezialisierte Fonds handelt, die eine besondere Länderallokation oder Fremdwährungen mit sich bringen, wie beispielsweise bei US-Immobilien. Bei institutionellen Investoren kommen geschlossene AIF vor allem bei großvolumigen Einzelinvestitionen als sogenannte „Club Deals“ mit einer Anlegerzahl von zwei bis vier zum Einsatz. Auf diese Weise können Investitionsmöglichkeiten genutzt werden, die außerhalb der üblichen Anlagegrenzen für Einzelobjekte in den offenen Spezial AIF liegen.“

Markt für geschlossene Fonds vergleichsweise klein
Unterm Strich haben die geschlossenen Immobilienfonds aber unverändert deutlich weniger Bedeutung als ihre offenen Pendants. In Summe kommen sie gerade einmal auf rund 12 Prozent der offenen Vehikel, wie die Zahlen aus der Bundesbankstatistik zeigen. Das Nettofondsvermögen aller offenen Immobilienfonds (Publikums- und Spezialfonds) belief sich laut Bundesbank im Dezember 2019 auf 226,2 Mrd. Euro und ist alleine 2019 um 28,3 Mrd. Euro gewachsen. Die geschlossenen Immobilienfonds bringen dagegen nur rund 22,8 Mrd. Euro Nettofondsvermögen auf die Waage. Sowohl bei institutionellen als auch privaten Anlegern liegen die risikodiversifiziert investierenden, offenen Fonds in der Beliebtheitsskala weit vorne. Sie machen somit den geschlossenen Fonds aktuell wie zukünftig zum Nischenprodukt für besondere Investitionsfälle und auch nur für ausgewählte Zielkunden.

Lesen Sie die Mitteilung als PDF

Der Spezialist für Investments in Logistikimmobilien LIP Invest veröffentlicht seinen quartalsweise erscheinenden Marktbericht zum Logistikimmobilienmarkt Deutschland für das vierte Quartal 2019. Der Bericht gibt neben einem Rückblick auf das vierte Quartal 2019 auch einen Gesamtüberblick für 2019 sowie einen Ausblick auf die Entwicklung des Investmentmarktes im ersten Quartal 2020.

Der Marktbericht steht allen Interessierten kostenfrei zum Download unter unserem Research zur Verfügung.

Pressemitteilung zum Download: mehr

Alexander Eisfeld (28) hat im Februar zum Investmenthaus und Logistikimmobilien-Spezialisten LIP Invest in München gewechselt. Eisfeld verstärkt das Asset Management-Team und wird als technischer Leiter den umfangreichen Logistikimmobilien-Bestand der LIP-Fonds betreuen.

Alexander Eisfeld studierte nach dem Abitur Bauingenieurwesen an der Hochschule Rhein-Main in Wiesbaden sowie Technisches Gebäudemanagement an der Hochschule Mainz und konnte dort mit den Titeln Bachelor of Engineering und Master of Engineering erfolgreich abschließen. Erste berufliche Erfahrungen sammelte Eisfeld während seiner Studienzeit bei der Fraport AG im Immobilien- und Facility Management.

Nach dem Studium startete Eisfeld seine berufliche Karriere bei der STRABAG in München. Hier war er drei Jahre als technischer Property Manager für ein Mischportfolio aus Wohn- und Gewerbeimmobilien verantwortlich. Neben einer Fortbildung zum „Zertifizierten Technischen Property Manager“ an der Technischen Akademie Wuppertal e.V. konnte Eisfeld sich zum Sachverständigen „Energie und Umwelt“ weiter qualifizieren.

„Mit Alexander Eisfeld gewinnen wir einen engagierten Mitarbeiter, der mit seinem akademischen Hintergrund, seinen umfangreichen praktischen Erfahrungen und seinem technischen Know-how bestens für die hohen Anforderungen an das technische Management von Logistikimmobilien gerüstet ist“, sagt Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest. „Somit sind wir personell bestens aufgestellt und können unsere Planungen für die Auflage unseres dritten Logistikimmobilien-Fonds weiter vorantreiben“, so Hollung weiter.

Pressemitteilung zum Download: mehr

Die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (INTREAL) konnte ihren Wachstumskurs 2019 fortsetzen. Die Assets under Administration (AuA) erreichten Ende 2019 rund 31,3 Mrd. Euro (Ende 2018: 24,4 Mrd. Euro). Mit einer Zunahme um 6,9 Mrd. Euro wurde das Ergebnis von 2018 (+5,8 Mrd. Euro) noch einmal übertroffen. Per Jahresende 2019 administrierte die INTREAL 161 Immobilienfonds, ein Plus von 23 im Vergleich zum Vorjahr. In den Fonds werden insgesamt 1.331 Immobilien (2018: 1.100 Objekte) verwaltet.

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, resümiert: „2019 konnte die INTREAL ihr zehnjähriges Bestehen feiern. Ein besonderer Meilenstein im Jubiläumsjahr war das Erreichen der Marke von 30 Mrd. Euro AuA im November 2019. Natürlich stellt uns diese rasche Geschäftsentwicklung auch vor Herausforderungen. Für uns ist es von größter Bedeutung, Qualität und Professionalität unserer Leistungen auf hohem Niveau zu halten. Um dieses Ziel sicherzustellen, haben wir umfassend in Personal, Prozesse und IT investiert. So haben wir im vergangenen Jahr über alle Fachbereiche hinweg 53 Fondsexperten eingestellt und erreichen zum Jahresende 2019 fast 300 Mitarbeiter. Die Neueinstellungen verteilen sich auf unsere Zentrale in Hamburg sowie auf die neuen Bürostandorte in Frankfurt und Luxemburg. Qualifizierte Mitarbeiter und deren systematische Weiterentwicklung sind für unsere komplexen Aufgaben weiterhin unsere wichtigste Investition. Dies gilt ungeachtet der fortschreitenden Technisierung und Digitalisierung.“

Hohe Investitionen in IT und Schaffung der neuen Abteilung „Treasury“

Parallel zu den Neueinstellungen hat die INTREAL umfassend in ihre IT investiert. Die fondsspezifischen Prozesse und Anwendungen wurden optimiert und sind nun zukunftsorientiert auf dem neuesten Stand der Technologie. Als Beispiele seien hier Lizenzverträge für das neue SAP Release S/4HANA und die Erweiterung der Software-Lösung bison.box von control.IT um viele neue Funktionalitäten genannt. „Damit sichern wir auch unseren Vorsprung vor den Wettbewerbern. Gleichzeitig ermöglicht es unsere ITKompetenz, die Nachfrage nach unseren fondsspezifischen IT-Lösungen zu bedienen. Seit 2019 können wir über unsere Beteiligung an der easol GmbH allen Managern von Real Assets eine ganzheitliche ITLösung anbieten“, führt Schneider aus.

Ein dritter Ansatzpunkt zur Qualitätssicherung sind laufende Projekte zu wichtigen aktuellen Fragen wie beispielsweise dem Thema ESG oder Fragen zur Verbesserung der Organisationsstruktur. Der INTREALChef dazu: „Beispielsweise haben wir im letzten Jahr die dezentral angesiedelten Spezialisten für Banking, Finanzierungen und Liquiditätsmanagement in der neu aufgesetzten Abteilung „Treasury“ zusammengezogen. Die hohen Abwicklungsvolumina in allen Bereichen können so effizienter gemanagt werden. Vor allem die Themen Liquiditätssteuerung und -anlage haben aufgrund der wachsenden Zahl von administrierten Immobilienpublikumsfonds an Bedeutung gewonnen. Darüber hinaus können zusätzliche Services sowie Auswertungs- und Beratungsleistungen für unsere Kunden sichergestellt werden.“

Geschäftsbereich Partnerfonds wächst um 3,1 Mrd. Euro

Mit etwa 60 Prozent der gesamten AuA bleiben die Partnerfonds der wichtigste Geschäftsbereich der INTREAL. Ende 2019 umfasste dieser 18,6 Mrd. Euro (2018: 15,5 Mrd. Euro). Im Segment Partnerfonds bietet die INTREAL u.a. Asset Managern und Projektentwicklern, die über keine Zulassung als KVG verfügen, alle Leistungen rund um die Auflage und Administration von AIF an. INTREAL-Geschäftsführer Schneider dazu: „Neben den offenen Spezialfonds konnten auch 2019 weitere Immobilien-Publikumsfonds initiiert werden. Fondspartner sind vorrangig Immobilienmanager, die bisher institutionelle Anleger bedient haben und die diese Expertise jetzt auch privaten Investoren zur Verfügung stellen wollen. Die hohe Produktnachfrage bei privaten Investoren einerseits und die hohe Immobilienkompetenz der Anbieter andererseits sehen wir als zusätzliches Wachstumsfeld und ideale Produktdiversifikation für die INTREAL.“

Die Nachfrage nach KVG-Service-Leistungen nimmt weiter zu

Der zweite große Geschäftsbereich der INTREAL sind KVG-Services. Darin übernimmt die INTREAL Leistungen wie Fondsbuchhaltung, Controlling, Reporting sowie das Beteiligungs- und Risikomanagement für andere zugelassene KVGs. Dieser Bereich wuchs im Jahr 2019 auf 12,7 Mrd. Euro AuA (Ende 2018: 8,9 Mrd. Euro). Schneider führt aus: „Die Geschäftsdynamik im Bereich KVG-Services hat mittlerweile die Zunahme des Bereichs Partnerfonds überholt. Zahlreiche KVGs am Markt sehen sich mit zunehmenden Kosten für die Regulierung bei gleichzeitig sinkenden Immobilienrenditen konfrontiert und müssen sich effizienter aufstellen. Ein Lösungsansatz ist es, verstärkt Leistungen auszulagern. Dies reduziert nicht nur die Kosten, sondern erlaubt auch den Zugriff auf Spezial-Knowhow. Ein dritter Vorteil ist die Fokussierung auf die immobilienbezogenen Kernkompetenzen, die, wie unsere diesbezüglichen Wachstumszahlen belegen, nachweislich zu schnellerem Wachstum führt.“

INTREAL will Standort Luxemburg 2020 ausbauen

Für 2020 geht die INTREAL von einer weiteren positiven Entwicklung des Fondsgeschäfts aus. INTREALChef Schneider dazu: „Ich gehe für 2020 von einem Wachstum mindestens auf dem Niveau wie 2019 aus – also von rund 6 Mrd. Euro. Alle Geschäftsbereiche der INTREAL werden signifikant weiter wachsen. Bei den institutionellen Fondsprodukten ist die geplante Zunahme bereits durch Kapitalzusagen und feststehende Immobilieninvestitionen in Milliarden-Höhe zu einem großen Teil gesichert.“

Des Weiteren wird 2020 der Ausbau des Standorts Luxemburg im Fokus stehen. Schneider dazu: „Wir sehen in Luxemburg großes Potential, da dort zusätzliche Produktvarianten realisiert und mehr internationale Anleger angesprochen werden können als mit den deutschen Anlagevehikeln allein. Aktuell befinden sich mehrere konkrete Fonds in der Vorbereitungs- und Umsetzungsphase. Parallel dazu führen wir derzeit vielversprechende Gespräche mit interessierten Partnern.“

Hier finden Sie die Pressemitteilung als PDF

LIP Invest, der in München ansässige Investmentspezialist für Logistikimmobilien, kauft die elfte Immobilie für seinen offenen Immobilien-Spezial AIF „LIP Real Estate Investment Fund – Logistics Germany“. Das Objekt wurde von NAI Apollo Frankfurt im Auftrag des Verkäufers einem eingeschränkten Investorenkreis angeboten. Im Rahmen dieses Verfahrens konnte sich LIP die begehrte Umschlaghalle sichern. Die als so genannte mechanische Zustellbasis (MechZB) konzipierte Immobilie wird seit Errichtung in 2012 von der Deutschen Post genutzt. Das bestehende Mietverhältnis läuft langfristig weiter.

Das Objekt verfügt über rund 5.000 Quadratmeter Hallen- und Bürofläche sowie über 80 Stellplätze für LKW, Sprinter und PKW. Die Immobilie befindet sich verkehrsgünstig direkt am Hauptbahnhof in Braunschweig. Der Mieter nutzt den Standort als Zustellbasis für das gesamte Stadtgebiet und die umliegenden Gemeindeteile. Die seinerzeit erste als so genannte MechZB erstellte Immobilie ist inzwischen ein wichtiger Bestandteil im Netzwerk des führenden Paketdienstleisters Deutsche Post.

Verkäufer des Objekts ist eine große deutsche Pensionskasse. LIP wurde im Ankaufsprozess rechtlich von SNP Schlawien, steuerlich von Mazars und technisch von Gleeds unterstützt.

Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest: „Wir freuen uns, mit dem Erwerb des Paketverteilzentrums eine weitere Diversifizierung unseres Fonds zu erreichen. Nach dem Kauf des Hermes-Fulfillmentcenters in Haldensleben können wir somit auch auf Fondsebene dem boomenden E-Commerce weiter Rechnung tragen.“

Der offene Spezial-AIF „LIP Real Estate Investment Fund – LOGISTICS GERMANY“ wird durch die Service-KVG INTREAL administriert.

Pressemitteilung zum Download: mehr

Die ILG hat für einen offenen Spezial-AIF ein Portfolio mit 13 Netto-Märkten von RATISBONA Handelsimmobilien erworben. Die Discounter sind bundesweit verteilt und umfassen rund 17.400 qm Gesamtmietfläche. Über den Kaufpreis haben die Parteien Stillschweigen vereinbart.

Alle Immobilien wurden von dem auf Lebensmittelmärkte spezialisierten Produktentwickler RATISBONA Handelsimmobilien gemäß des aktuellen Netto-Marktkonzepts modernisiert oder neu errichtet und in mehreren Tranchen schlüsselfertig an die ILG übergeben. Im Zuge der Modernisierung wurden auch die Mietverträge neu verhandelt. Die gewichtete durchschnittliche Laufzeit (WALT) über das Portfolio liegt bei 14,5 Jahren.

Die Administration der offenen Immobilien Spezial-AIFs erfolgt durch INTREAL als Service-KVG.

PDF zum Download: mehr