Der ungeordnete Brexit wird zu einem immer wahrscheinlicheren Szenario: Vor diesem Hintergrund nimmt das Interesse britischer Immobilienfonds-Anbieter an einer Zusammenarbeit mit deutschen oder Luxemburger Immobilien-Service-KVGs spürbar zu. Eine solche Kooperation bietet für britische Fondsanbieter auch nach dem Brexit noch die Möglichkeit, in den Genuss des EU-Passporting-Privilegs zu kommen und eigene Fonds zu initiieren und Fondsanteile EU-weit zu vertreiben. Das Modell sieht wie folgt aus: Der Immobilien-Assetmanager hat seinen Sitz im Vereinigten Königreich, die Service-KVG ist beispielsweise in Deutschland. Letztere legt den Fonds dann nach deutschem Recht auf. Da die KVG in Deutschland – und damit in der EU – zugelassen ist, dürfen die Fondsanteile über die Passporting-Regularien EU-weit vertrieben werden.

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, kommentiert: „Wir erhalten in den vergangenen Monaten und speziell seit Jahresbeginn vermehrt Anfragen von Assetmanagern aus dem Vereinigten Königreich. Die Vorteile einer Kooperation mit der INTREAL liegen auf der Hand: Die Fondsanbieter sparen sich die Kosten für die Gründung und laufende Unterhaltung einer Niederlassung mit AIFMD-Lizenzierung in der EU und können aber gleichzeitig ihre Fonds initiieren und Fondsanteile EU-weit vertreiben.“

Service-KVG ist günstiger als eine Niederlassung innerhalb der EU

Die Alternative zur Service-KVG ist für britische Fondsanbieter die Gründung einer Niederlassung in einem EU-Staat und die dortige Registrierung als OGAW (Organismus für gemeinsame Anlagen in Wertpapiere) bzw. AIFM (Alternativer Investmentfonds-Manager). INTREAL-Geschäftsführer Schneider: „Bevorzugte Zielländer sind aufgrund der günstigen rechtlichen Rahmenbedingungen Irland oder Luxemburg. Allerdings ist dies eher eine Lösung für größere Häuser – denn eine entsprechend ausgestattete Niederlassung in einem anderen EU-Land ist aufwendig und teuer. Experten zufolge müssen sich die Assets under Administration (AuA) – je nach EU-Land – auf mindestens eine Milliarde Euro belaufen, damit sich alleine die Zulassung als AIFM rechnet.“

INTREAL hat große Erfahrung mit britischen Fondsanbietern

Die INTREAL, als führende auf Immobilienfonds spezialisierte Service-KVG in Deutschland, kooperiert bereits seit Jahren mit Assetmanagern aus dem Vereinigten Königreich, die sich bewusst für die zweite Variante entschieden haben. Die bisherige Zusammenarbeit erfolgte allerdings nicht aufgrund des Brexit: Vielmehr haben wirtschaftliche Argumente wie etwa eine erhöhte Geschwindigkeit bei der Produktentwicklung und -umsetzung sowie die maximale Flexibilität bei produkt- und kundenpolitischen Entscheidungen überzeugt.
Die Service-KVG erbringt dabei alle Leistungen rund um die Auflage und Administration der Fonds. Sie übernimmt das Risikomanagement, das Portfoliomanagement, die Buchhaltung, Reporting an die Anleger und Aufsichtsbehörden, Fondscontrolling etc. Der Fondspartner übernimmt die „Immobilienarbeit“. Als aus-gewiesener Spezialist in seinem Marktsegment bringt er seine Kompetenz bei An- und Verkauf sowie beim laufenden Management ein. Diese Aufgabenteilung ist nicht nur effizient, sondern wird auch zunehmend von den Anlegern geschätzt und nachgefragt.

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Die GRR Group hat eine Einzelhandelsimmobilie mit REWE als Ankermieter in der nördlich von Magdeburg gelegenen Hansestadt Gardelegen in Sachsen-Anhalt für den GRR German Retail Fund No. 2 erworben. Verkäuferin ist Wohn- und Projektbau Alfred Döpker GmbH & Co. KG. Über den Kaufpreis haben die Parteien Stillschweigen vereinbart.

Das langfristig an den Vollsortimenter REWE vermietete Objekt wurde als Green Building gemäß DGNB konzipiert und errichtet. Der REWE-Markt hat im Oktober 2018 mit 36 Mitarbeitern am neuen Standort eröffnet. Das Grundstück in stark frequentierter Lage ist circa 8.500 Quadratmeter groß und umfasst eine Mieteinheit mit circa 2.600 Quadratmetern Nutzfläche. Den Kunden stehen insgesamt 100 PKW-Stellplätze zur Verfügung.

Der offene Spezial-AIF „GRR German Retail Fund No. 2“ wird durch die Service-KVG INTREAL administriert.

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Die wichtigste Leistung einer Service-KVG ist ein unkomplizierter und auf die Bedürfnisse der Kunden individualisierter Online-Zugriff, über den sie ihr Investment verfolgen, verwalten und Freigaben erteilen können, sowie ein funktionierender Workflow zwischen KVG und Kunden (IT-Zugriff und Workflow).

Am zweitwichtigsten sind für die Befragten alle Leistungen, die eine KVG rund um die Themen Investorengewinnung und Lösungen von potenziellen Konflikten mit den Investoren anbietet. Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, dazu: „Dabei legen die Kunden Wert darauf, dass die Service-KVG diese Aufgaben nicht selbst übernimmt. Dennoch ist den Befragten wichtig, dass sie in diesen Punkten Unterstützung von der KVG erhalten. Genau dies bietet die INTREAL schon seit geraumer Zeit an.“

Dies sind die wichtigsten Ergebnisse einer Befragung, die die INTREAL, Deutschlands führende Immobilien-Service-KVG, in Zusammenarbeit mit Maximilian Kretzschmar, Absolvent des Masterstudiengangs Immobilienwirtschaft an der IREBS, zu den über den gesetzlichen Rahmen hinausgehenden, Leistungen und Produkteigenschaften einer Service-KVG durchgeführt hat. Zwei Fragen sollten primär beantwortet werden: Wie soll sich eine Service-KVG aufstellen und welche Produkteigenschaften spielen für die Kunden bei der Entscheidung für eine Service-KVG eine besonders große Rolle.

Prof. Dr. Wolfgang Schäfers, Betreuer der Masterarbeit, führt aus: „Die Arbeit von Kretzschmar macht deutlich, wie wichtig eine empirisch fundierte und anwendungsorientierte wissenschaftliche Leistung ist, um der Immobilien-Praxis entsprechende Empfehlungen geben zu können.“

INTREAL-Geschäftsführer Michael Schneider weiter: „Die Arbeit von Herrn Kretzschmar stellt objektiv interessante Optimierungsansätze für Service-KVGs dar. Ich danke Herrn Kretzschmar für sein Engagement und seine strukturierte Aufbereitung der Ergebnisse. Diese zeigen, dass es für unsere Kunden nicht nur wichtig ist, dass wir für sie alle regulatorische Vorgaben erfüllen. Es ist darüber hinaus essentiell, dass wir unseren Kunden Services auf digitalem Weg anbieten und sie umfassend unterstützen.“

An dritter Stelle stehen bei den Befragten die Leistungs- und Vergütungsstrukturen. Hier wünschen sich die Kunden Gesamtpaketleistungen, die pauschale Vergütungsansprüche nach sich ziehen. Weniger gerne gesehen werden dabei Teilpaketleistungen oder granulare Leistungsbausteine mit Einzelpreisen.

Auf Position vier liegen die Kompetenzen und das fachliche Knowhow der Service-KVG. In diesem Bereich legen die Befragten besonderen Wert auf einen direkten Kontakt zu den Fachleuten der KVG. Sie wünschen sich dabei Schulungen, Arbeits- und Informationsunterlagen. Schneider dazu: „In diesem Bereich versuchen wir, unseren Kunden soweit wie möglich entgegen zu kommen. Wir haben inhouse fachliche Experten-Cluster gebildet – beispielsweise bei den Themen Steuern, Regulierung und IT.“

An fünfter Stelle steht das Thema Kundenbetreuung. Die Präferenz der Befragten ist dabei ganz klar. Sie wünschen einen Hauptansprechpartner. Und sie wünschen Kontakt zu ihm, wenn bei ihnen Bedarf besteht. Weniger gern gesehen sind dagegen mehrere Ansprechpartner auf KVG-Seite. Auch aktiver Kontakt vonseiten der Service-KVG ist weniger gewünscht. Schneider dazu: „Das Prinzip des Key-Account-Managers, der für alle Anliegen eines Kunden der erste Ansprechpartner ist, wird von uns seit Gründung der INTREAL umgesetzt und von unseren Fondspartnern und Kunden geschätzt.“

Für die Masterarbeit wurden im Zeitraum von Ende Juli bis Mitte August 2018 insgesamt 118 Assetmanager kontaktiert. Insgesamt gab es 51 Rückläufer, von denen 25 vollständig waren und Eingang in der Auswertung fanden. Die Auswertung wurde im Rahmen einer Adaptive Choice Based Conjoint Analyse (ACBC-Analyse) durchgeführt. Durch die von Sawtooth Software zur Verfügung gestellte Analysemethode lassen sich realitätsnah fiktiv zu treffende Kaufentscheidungen mit einer Vielzahl von Eigenschaften eines Produkts – in diesem Fall dem „Produkt“ Service-KVG – untersuchen und Aussagen über die optimale Gestaltung eines Produktes ableiten.

Maximilian Kretzschmar studierte bis Oktober 2018 den Master of Science in Real Estate an der IREBS International Real Estate Business School, Universität Regensburg.

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Die BEOS AG hat den Gewerbepark „Beim Zeugamt“ in Glinde bei Hamburg für den geschlossenen Immobilien-Spezial-AIF „BEOS Value Investment Funds Germany I“ (BVIFG) erworben. Der BVIFG ist auf Repositionierungsobjekte ausgerichtet und bereits ausplatziert. Bei dem Objekt handelt es sich um den ehemaligen Produktionsstandort der GIES Kerzen GmbH, die Verkäufer des Objekts ist und zukünftig 800 Quadratmeter Bürofläche mieten wird. GIES Kerzen ist einer der führenden Anbieter von Qualitätskerzen in Europa. Das Unternehmen blickt auf eine mehr als 100-jährige Geschichte zurück. Das 31.800 Quadratmeter große Grundstück bietet circa 12.800 Quadratmeter Mietfläche. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

Der geschossene Immobilien-Spezial-AIF „BEOS Value Investment Funds Germany I“ wird durch INTREAL administriert.

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Der Vertrieb des neuen Offenen Immobilienfonds „KGAL immoSUBSTANZ“ startet am 1. März 2019. Kapitalverwaltungsgesellschaft des Fonds ist die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Assetmanager die KGAL Investment Management GmbH & Co. KG. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin hat dem Fonds am 24. Oktober 2018 die Vertriebszulassung erteilt. Der KGAL immoSUBSTANZ bietet insbesondere Privatanlegern Zugang zu den Anlagemöglichkeiten des Büro- und Gewerbeimmobilienmarktes in Europa.

Der Offene Immobilien-Publikums-AIF „KGAL immoSUBASTANZ“ wird durch die Service-KVG INTREAL administriert.

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LIP Invest, Investmentspezialist für Logistikimmobilien aus München, erwirbt mit einem Neubau in der TOP- Logistikregion Bremen bereits die sechste Immobilie für ihren Mitte 2018 aufgelegten Logistikimmobilien-Fonds.

Der offene Spezial-AIF „LIP REAL ESTATE INVESTMENT FUND – LOGISTICS GERMANY“ wird durch die Service-KVG INTREAL administriert.

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LIP Invest, Investmentspezialist für Logistikimmobilien aus München, erwirbt mit dem Neubau in der TOP-Logistikregion Hannover bereits die fünfte Immobilie für ihren Mitte 2018 aufgelegten Logistikimmobilien-Fonds.

Der offene Spezial-AIF „LIP REAL ESTATE INVESTMENT FUND – LOGISTICS GERMANY“ wird durch die Service-KVG INTREAL administriert.

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Die GRR Group hat ein Nahversorgungszentrum in Delitzsch für den GRR German Retail Fund No. 2 erworben. Ankermieter des modernen Einkaufszentrums in der sächsischen Kreisstadt sind der Lebensmitteldiscounter Penny sowie der Drogeriemarkt dm. Verkäuferin ist die Delitzscher Projektentwicklungsgesellschaft mbH mit Sitz in Hannover. Die Transaktion erfolgte im Rahmen eines Asset Deals. Über den Kaufpreis haben die Parteien Stillschweigen vereinbart.

Der offene Spezial-AIF „GRR German Retail Fund No. 2“ wird durch die Service-KVG INTREAL administriert.

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