Immer mehr Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) nehmen die Dienste von Service-KVGen in Anspruch. Während diese Häuser bislang in der Regel alle Leistungen selbst erbracht haben, lagern sie zunehmend administrative Teilaufgaben an Service-KVGen aus. Dies betrifft insbesondere die Bereiche Buchhaltung, Controlling, Reporting sowie Beteiligungs- und Risikomanagement. Der Grund für diese Entwicklung: Die Komplexität des Immobilienfondsgeschäfts ist durch die zunehmende Regulierung und die fortschreitende Digitalisierung gestiegen.

Malte Priester, Leiter KVG-Services bei der INTREAL, kommentiert: „Die Leistungen für andere, zugelassene KVGen bündeln wir in unserem Geschäftsbereich KVG-Services. Die Assets under Administration (AuA) sind von 4,6 Mrd. Euro Ende 2015 über 5,4 Mrd. Euro 2016 auf rund sieben Mrd. Euro zum 30. Juni 2018 gestiegen. Dies entspricht einem Zuwachs um rund 50 Prozent in zweieinhalb Jahren.“

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, fügt hinzu: „Alle Management-KVGen stehen vor der Herausforderung, sich bei wachsender Konkurrenz und Margendruck wirtschaftlich optimal zu positionieren und kommen dadurch bei den administrativen Aufgaben zunehmend an ihre Grenzen. Auch 2018 hat sich die regulatorische Komplexität z.B. durch die Investmentsteuerreform und MiFID II noch einmal deutlich erhöht. Hinzu kommen große Herausforderungen beim Thema IT auf die Branche zu, die wir als große Service-KVG mit einer eigenen, spezialisierten IT-Tochtergesellschaft erheblich effizienter lösen können.“

Funktionierende Schnittstellen sind essentiell für KVGen

Eine wichtige Fähigkeit in diesem Bereich ist die Schnittstellenkompetenz. Funktionierende Schnittstellen sind essentiell für viele Leistungen einer KVG, da eine Unmenge von Daten von einem System bzw. Unternehmen zu einem anderen fließen muss. Malte Priester: „Wir können beispielsweise Daten von Property Managern automatisch einlesen. Andere KVGen müssen diese dagegen händisch buchen.“ Ein weiteres Beispiel sind Solvency-II-Reportings für Versicherungen. Priester weiter: „Wir administrieren aktuell 121 Immobilienfonds. Unter den Investoren sind viele Versicherungen. Für uns sind diese Reportings Alltag. Für eine kleinere KVG, die nur eine oder zwei Versicherungen unter ihren Anlegern hat, ist der initiale Aufwand dagegen extrem hoch.“

Diese Entwicklung ist Teil der Konsolidierung am KVG-Markt. INTREAL-Chef Schneider: “Die Konsolidierung in der KVG-Administration wird zwangsweise zunehmen. Den Vorteilen der offensichtlichen Synergieeffekte bei der Erbringung von Pflichtaufgaben werden sich zukünftig keine Player, gleich welcher Größe, verschließen können. Die Spezialisierung und die Arbeitsteilung wird sich verstärken.“

„Künftig werden nur noch ganz große Häuser mit Assets under Management im zweistelligen Milliardenbereich wirtschaftlich alle Leistungen selbst erbringen können. Die anderen Häuser müssen die Arbeitsteilung verstärken.“

Neben dem Geschäftsbereich KVG-Services, in dem die INTREAL Leistungen für andere KVGen übernimmt, ist der Bereich Partnerfonds mit aktuell 13,4 Mrd. Euro AuA das größte Geschäftsfeld des Administrationshauses (Stand 30.06.2018). Im Bereich Partnerfonds arbeitet die INTREAL mit Fondsanbietern zusammen, die keine eigene KVG-Zulassung haben. In diesem Rahmen legt INTREAL die Fonds für den Partner auf und übernimmt alle regulatorischen und administrativen Aufgaben.

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Die GRR Group hat mit dem GRR German Retail Fund No. 3 einen neuen Investitions-Fonds für Einzelhandelsimmobilien gestartet. Zur Auflage des Fonds übernimmt die GRR für insgesamt rund 150 Millionen Euro ein 42 Objekte umfassendes Portfolio von Lebensmittelmärkten und Discountern mit Standorten in neun verschiedenen Bundesländern in Deutschland. Es handelt sich um das größte Portfolio, das die GRR Group für einen ihrer Immobilienfonds erworben hat, und zugleich um den größten Immobilienankauf in der Geschichte der GRR Group. Verkäufer ist ein institutioneller Spezial-AIF von Universal-Investment. Über die weiteren Details der Transaktion haben die Parteien Stillschweigen vereinbart.

Der offene Spezial-AIF „GRR German Retail Fund No. 3“ wird durch die Service-KVG INTREAL administriert.

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RLI Investors (RLI), ein unabhängiger Asset- und Fondsmanager und Spezialist für Logistikimmobilien, hat für das Portfolio des RLI Logistics Fund–Germany II ein im Jahr 2018 fertiggestelltes Umschlagzentrum in Neumünster in einer Off-Market-Transaktion erworben. Verkäufer der hochmodernen Liegenschaft ist die Grundstücksgesellschaft Donaubogen Drei mbH, eine Gesellschaft von Property Team und Wegner Immobilien aus Hamburg. Das auf einem 15.000 Quadratmeter großen Grundstück gelegene Objekt hat insgesamt rund 3.000 Quadratmeter Hallen- und Bürofläche. Sie wurde von der Deutschen Post Immobilien GmbH für ihren Nutzer DHL Express für einen festen Zeitraum von 15 Jahren angemietet. Über den Kaufpreis wurde Stillschweigen vereinbart.

Der offene Immobilien-Spezial-AIF „RLI Logistics Fund – Germany II“ wird durch die Service-KVG INTREAL administriert.

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Die ILG, seit über 30 Jahren auf großflächige Einzelhandelsimmobilien spezialisiert, hat das verwaltete Immobilienportfolio im ersten Halbjahr 2018 um neun weitere Handelsimmobilien im Wert von rd. € 153 Mio. ergänzt.

Für einen von der ILG betreuten Individualfonds wurden 7 Objekte für rd. € 100 Mio. übernommen. Hier wurden im Rahmen einer Portfolio-Transaktion 4 Objekte in Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen für € 70 Mio. erworben sowie weitere Einzelstandorte in Bayern, Hessen und Nordrhein-Westfalen. Für den offenen Immobilien Spezial-AIF „ILG Einkaufen Deutschland I“ gingen ein Fachmarktzentrum in Plettenberg und der Kaufpark Neutraubling West in das Portfolio über.

Die neun Objekte wurden bei einer durchschnittlichen Restmietlaufzeit von 11 Jahren für eine durchschnittliche Anfangsrendite von 5,6 % angekauft.

Insgesamt will die ILG im Gesamtjahr 2018 Ankäufe im Wert von € 250 Mio. realisieren. Dafür sieht man sich mit dem Ergebnis des ersten Halbjahres auf gutem Kurs.

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