Energiegewinnung. Für Investoren gewinnen Stromversorgung, Energieinfrastruktur und Versorgungssicherheit bei Standortentscheidungen zunehmend an Bedeutung. Photovoltaik, Windkraft und Batteriespeicher entwickeln sich vom Nebenschauplatz zum strategischen Bestandteil von Immobilieninvestments.
Lange Zeit galten Immobilien und Infrastruktur als zwei getrennte Anlagewelten. Während die Immobilienbranche auf Mieterträge, Standortqualität und Wertentwicklung blickte, standen bei Infrastrukturinvestments Straßen, Netze oder Energieanlagen im Fokus. Diese Trennung löst sich zunehmend auf. „Erneuerbare Infrastruktur bildet schon seit Jahrzehnten eine eigene Assetklasse“, sagt Thomas Lehmann, Director Valuation bei Wüest Partner. Heute würden jedoch die beiden Segmente Infrastruktur und Immobilien immer stärker zusammenwachsen. Erneuerbare Energieanlagen seien längst kein isoliertes Infrastrukturthema mehr, sondern ein integraler Bestandteil moderner Immobilienstrategien.
Die neue Investitionslogik beschreibt Lehmann mit einem prägnanten Satz: „Statt Lage, Lage, Lage heißt es heute: Strom, Strom, Strom.“ Der Hintergrund ist offensichtlich: Der Energiebedarf von Logistikimmobilien, Rechenzentren, Bürogebäuden, Hotels und Wohnquartieren steigt kontinuierlich. Gleichzeitig wachsen die Anforderungen an Energieeffizienz, Klimaschutz und Versorgungssicherheit. Hinzukommen regulatorische Vorgaben sowie der Wunsch vieler Unternehmen, unabhängiger von volatilen Energiemärkten zu werden.
Eigene Photovoltaikanlagen, Windkraft, Batteriespeicher oder langfristige Stromlieferverträge könnten dabei einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil schaffen, betont Dennis Gaidosch, Geschäftsführer der Dr. Peters Group. Für Eigentümer bedeute dies nicht nur niedrigere Energiekosten und mehr Planungssicherheit, sondern häufig auch eine höhere Attraktivität ihrer Immobilien für Nutzer und Investoren.
„Mit erneuerbaren Energien hat die Immobilie ein Asset am Asset“, beschreibt Lehmann diese Entwicklung. Eine stabile Energieversorgung erhöhe gleichzeitig die Versorgungssicherheit und damit den Immobilienwert. Auch institutionelle Investoren reagieren auf diesen Wandel. Markus Schmidt, Leiter Geschäftsfeldentwicklung Infrastruktur bei Intreal, beobachtet eine deutliche Verschiebung der Kapitalströme.
Nachholbedarf bei institutionellen Investoren
Aus Investorensicht seien sowohl Immobilien als auch Infrastruktur attraktive Anlageklassen, erklärt Schmidt. Erneuerbare Energieanlagen böten zusätzlich langfristig stabile Cashflows und ergänzten klassische Immobilienportfolios sinnvoll. Deshalb wachse der Anteil erneuerbarer Infrastruktur inzwischen schneller als der Immobilienanteil in vielen institutionellen Portfolios. Während internationale Investoren diesen Trend bereits intensiv nutzen, sieht Schmidt in Deutschland noch erheblichen Nachholbedarf. Nach aktuellen Marktumfragen entfallen auf Immobiliendurchschnittlich rund 10% institutioneller Portfolios. Infrastrukturinvestments inklusive erneuerbare Energien erreichen einen Anteil von mehr als 5% – Tendenz steigend.
Mit dem Wachstum verändern sich auch die Investitionsstrategien. Stand-alone-Photovoltaikanlagen verlieren zunehmend an Attraktivität. Der Trend geht klar zu hybriden Energiesystemen. „Ohne Batteriespeicher ist es inzwischen schwer, Infrastrukturprojekte umzusetzen und zum Exit zu bringen“, sagt Gaidosch. Der Grund liegt in den veränderten Strommärkten. Vorallem Photovoltaikanlagen leiden zunehmend unter negativen Strompreisen zur Mittagszeit. Während in den sonnenreichen Stunden häufig Stromüberschüsse entstehen, fehlen am Abend oft ausreichende Kapazitäten.
Batteriespeicher gleichen diese Schwankungen aus. Sie speichern überschüssigen Solar-oder Windstrom und speisen ihn dann ins Netz oder in die Immobilie ein, wenn Nachfrage und Preise höher sind. Dadurch verbessern sie die Wirtschaftlichkeit der Anlagen, entlasten Stromnetze und erhöhen die Versorgungssicherheit, sagt Gaidosch.
Längst sind Batteriespeicher keine Nischentechnologie mehr. Die Bandbreite reicht von kompakten Gewerbespeichern mit rund 40 Kilowattstunden bis hin zu schlüsselfertigen Containerlösungen im Multi-Megawatt-Bereich mit Speicherkapazitäten von bis zu 6,9 Megawattstunden.
Für einen Speicher mit einer Kapazität von einer Megawattstunde schätzen Experten die Gesamtkosten – einschließlich Planung, Wechselrichter, Installation und Netzanschluss – derzeit auf etwa 250.000 bis 600.000 Euro. Vor dem Bau sind allerdings umfangreiche Genehmigungen erforderlich, unter anderem nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz sowie durch den jeweiligen Netzbetreiber. Die wirtschaftliche Nutzungsdauerbeträgt in der Regel 15 bis 20 Jahre.
Ein zweiter Trend betrifft die Windenergie. Viele Windparks der ersten Generation erreichen inzwischen das Ende ihrer technischen oder wirtschaftlichen Lebensdauer, erklärt Gaidosch. Beim sogenannten Repowering werden ältere Anlagen durch moderne, deutlichleistungsfähigere Turbinen ersetzt. Der Vorteil liegt auf der Hand: Moderne Windkraftanlagen erzeugen bei gleicher Fläche häufig das Drei-bis Fünffache der bisherigen Strommenge. Gleichzeitig sinkt oftmals die Zahl der benötigten Anlagen.
Da bestehende Zuwegungen, Fundamente oder Netzanschlüsse vielfach weiter genutzt werden können, verkürzt sich die Amortisationszeit der Investitionen erheblich. Gleichzeitig verbessert sich häufig die Akzeptanz vor Ort. Weniger Anlagen, langsamere Rotorbewegungen, geringere Lärmbelastung sowie moderne Systeme zur bedarfsgerechten Nachtkennzeichnung reduzieren die Auswirkungen auf Anwohner.
Die Renditeaussichten bleiben attraktiv. Nach Einschätzung der Experten erzielen Photovoltaik-, Wind-und Solarparks derzeit
Renditen zwischen 5% und 7%. Dennoch unterscheiden sich Energieanlagen in einem wesentlichen Punkt von klassischen Immobilieninvestments. Es braucht dafür viel Erfahrung und Fachwissen, warnen die drei Experten. Der Markt sei stark reguliert und werde erheblich von politischen Entscheidungen, Krisen und internationalen Entwicklungen beeinflusst.
Während sich bei Immobilien der Wert und Cashflow durch aktives Asset-Management beeinflussen lassen, seien Betreiber von Energieanlagen von natürlichen Faktoren abhängig. „Den Sonnenschein und das Wind aufkommen kann man schlecht ändern“, bringt es Lehmann auf den Punkt. Zu den größten Risiken zählen derzeit volatile Strompreise, Netzengpässe sowie regulatorische Unsicherheiten. Vor allem die geplante EEG-Novelle sorgt in der Branche für Zurückhaltung. „Die EEG-Novelle ist eine echte Herausforderung“, sagt Gaidosch. Noch sei unklar, wie die künftigen Spielregeln aussehen werden, meint der Manager.
Hinzu kommen steigende Anforderungen an Klimaanpassung und Resilienz. Energieanlagen müssen künftig Extremwetterereignissen wie Hitze, Starkregen oder Stürmen standhalten. Entsprechend steigen Investitionskosten sowie laufende Aufwendungen etwa für Wartung und Versicherungen. Auch Finanzierungskosten, Eigenstromverbrauch sowie Rückbaukosten am Ende des Anlagenlebenszyklus gehörten inzwischen in jede Wirtschaftlichkeitsrechnung, erläutert Schmidt.
Mit der wachsenden Bedeutung der Energieversorgung verändert sich auch die Bewertung der einzelnen Objekte. „Die Qualität der Infrastruktur rund um die Immobilie gerät immer stärker in den Fokus“, sagt Lehmann.
Eigene Energieproduktion, Versorgungssicherheit und Flexibilität beim Energieverbrauch würden zu neuen Bewertungsmaßstäben. Eine immer größere Rolle spielten dabei sogenannte Power Purchase Agreements(PPA), meint Schmidt. Diese langfristigen Stromlieferverträge zwischen Erzeuger und Abnehmer lösen zunehmend die klassische Einspeisevergütung ab.
PPAs regeln Liefermengen, Preise, Vertragslaufzeiten, Bilanzierung sowie mögliche Vertragsstrafen und schaffen damit für beide Seiten Planungssicherheit. Gleichzeitig ermöglichen sie Unternehmen, sich gegen volatile Strompreise abzusichern, Nachhaltigkeitsziele zu erreichen und nachdem Auslaufen staatlicher Förderungen den wirtschaftlichen Betrieb bestehender Anlagen sicherzustellen.
Trotz regulatorischer Unsicherheiten, volatiler Märkte und hoher technischer Anforderungen sind sich die drei Experten einig: Die Bedeutung erneuerbarer Energien für den Immobiliensektor wird weiter zunehmen. Für Investoren geht es längst nicht mehr nur um Quadratmeterpreise, Mietverträge oder Mikrolagen. Energieverfügbarkeit, Stromkosten, Speicherlösungen und die Qualität der lokalen Infrastruktur entwickeln sich zu entscheidenden Faktoren für die Wettbewerbsfähigkeit von Immobilien. Oder, wie Thomas Lehmann es formuliert: „Erneuerbare Energien sind ein absoluter Wachstumsmarkt.“ Für die Immobilienwirtschaft dürften sie damit zunehmend vom Zusatznutzen zum entscheidenden Werttreiber werden.
Peter Dietz, Immobilien Zeitung Nr. 30/2026 vom 23. Juli 2026