Zum 1. Januar 2022 wird die nächste Etappe der europäischen Taxonomieverordnung in Kraft treten. Es sind dies die Anforderungen an die ersten zwei Umweltziele der Verordnung – Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel. Damit hat der europäische Gesetzgeber ein Instrument geschaffen, dass Nachhaltigkeit messbar machen soll. Das Regelwerk hat erhebliche Auswirkungen auf alle Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) von Immobilienfonds. Die wichtigsten Änderungen: Bei allen Fonds, die künftig Nachhaltigkeitsmerkmale fördern (Artikel-8-Fonds) oder die sich aktiv für mehr Nachhaltigkeit einsetzen (Artikel-9-Fonds bzw. Impact-Fonds), muss der Anteil der taxonomiekonformen Immobilien künftig bereits in den vorvertraglichen Informationen angegeben werden. Später muss in den Jahresberichten veröffentlicht werden, ob die gesetzten Ziele erreicht wurden. Bei Fonds, die keine Nachhaltigkeitsziele verfolgen – auch Artikel-6-Fonds genannt –, muss dem Anleger transparent gemacht werden, dass der Fonds nicht in taxonomiekonforme Immobilien investiert. Das Ziel des europäischen Gesetzgebers: Es soll mehr privates Kapital in nachhaltige Anlagen fließen.

Hannah Dellemann, ESG-Beauftragte der INTREAL, kommentiert: „Die Taxonomie ist das Herzstück der europäischen ESG-Regulierung. Es handelt sich dabei um ein sehr umfassendes Regelwerk, das seit mehreren Jahren von einer Expertengruppe erarbeitet wurde. Trotz aller Ausführlichkeit gibt es noch zahlreiche offene Fragen und eine entsprechend große Unsicherheit am Markt.“

Taxonomieverordnung macht bei Immobilien Vorgaben für vier Bereiche

Welche Inhalte hat die Taxonomie in Bezug auf Immobilien? Eine technische Expertengruppe hat Vorgaben für vier Bereiche erarbeitet: Neubau, Ankauf, Sanierung sowie weitere Dienstleistungen. Für alle Bereiche wurden jeweils Nachhaltigkeitskriterien festgelegt. Dellemann dazu: „Ein Beispiel aus dem Bereich Neubau sind die Vorgaben für den Primärenergiebedarf. Dieser soll um zehn Prozent unter den Schwellenwerten liegen, die im jeweiligen Land für ein Niedrigstenergiegebäude gelten. Hier zeigen sich auch schon exemplarisch die Probleme der Taxonomie. Diese Werte sind auf nationaler Ebene nicht einheitlich geregelt. Hinzu kommen erhebliche Unterschiede je nach Nutzungsart der Immobilie.“

Beispiel Ankauf

Ein anderes Beispiel sind die Vorgaben zum Thema Ankauf. „Als taxonomiekonform gilt ein Gebäude, das vor dem 1. Januar 2021 erbaut wurde, wenn es entweder einen Energieausweis hat, der der Klasse A entspricht, oder in Bezug auf den Primärenergiebedarf zu den besten 15 Prozent seiner Klasse im nationalen oder regionalen Vergleich gehören. Auch hier zeigen sich die Probleme, die in der Praxis auftauchen. Wie werden die besten 15 Prozent definiert? Wer entscheidet, was in diesem Zusammenhang regional heißt?“

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, fügt hinzu: „Die Taxonomie ist bei der Auflage von ESG-Fonds kein Muss, sondern eine Kann-Vorgabe. Eine KVG kann auch einen Artikel-8- oder Artikel-9-Fonds auflegen, ohne auf der Taxonomie aufzusetzen. Es ist für Fondsanbieter zulässig, eigene Kriterien zu entwickeln. Diese müssen überzeugend und konsistent dargelegt werden. Sie werden vor dem Vertriebsbeginn von der BaFin natürlich gründlich geprüft. Der Markt bietet hierzu aktuell ein gespaltenes Bild. Wir beobachten einen Teil der Anbieter, der die Taxonomie anwendet, und einen Teil, der eigene Kriterien definiert. Je nach Assetklasse bietet sich nur letzteres an: das Angebot an Immobilien, welche die strengen Kriterien der Taxonomie erfüllen, ist noch sehr gering.“

Es handelt sich bei dem zum Jahresbeginn geltenden Regelwerk nur um den ersten Teil der Taxonomie, das sich auf zwei von insgesamt sechs Nachhaltigkeitszielen bezieht. Diese Ziele sind Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel. Für vier weitere Nachhaltigkeitsziele befinden sich derzeit die weiteren technischen Kriterien zur Taxonomie in Vorbereitung. Diese sollen am 1. Januar 2023 in Kraft treten. Die vier Ziele sind Schutz von Wasser und Meeren (1), Übergang zur Kreislaufwirtschaft (2), Vermeidung und Verminderung von Umweltverschmutzung (3) sowie den Schutz der Ökosysteme (4).

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Die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (INTREAL), Deutschlands führende Service-KVG im Immobilienbereich, kann im Geschäftsfeld offene Immobilien-Publikumsfonds ein deutliches Wachstum verzeichnen. So konnte das Volumen der von ihr administrierten offenen Immobilien-Publikumsfonds auf über 3,1 Mrd. Euro gesteigert werden. Dies bedeutet eine Zunahme seit Jahresbeginn, als der Wert noch bei 2,1 Mrd. Euro lag, um rund 31 Prozent (Stand: 31.10.2021).

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, kommentiert: „Das Geschäftsfeld Immobilien-Publikumsfonds wird für uns immer wichtiger. Zwar macht es mit einem Anteil von weniger als zehn Prozent der gesamten administrierten Assets derzeit noch einen relativ kleinen Teilbereich aus, aber die Wachstumsperspektiven sind sehr gut. Wir sprechen derzeit mit mehreren Asset Managern, die in das Segment einsteigen wollen. Konkret haben wir aktuell einen Fonds in Vorbereitung.“

Schneider weiter: „Die von uns administrierten Fonds investieren schwerpunktmäßig in Wohn-, Handels- und Gesundheitsimmobilien. Diesen Nutzungsarten ist gemein, dass sie sich in der Corona-Pandemie als vergleichsweise krisenfest erwiesen haben.“ Etwa zwei Drittel der 3,1 Mrd. Euro entfallen auf das Geschäftsfeld KVG-Services. Hier übernimmt die INTREAL Dienstleistungen für andere zugelassene Management-KVGs. Dazu zählen komplexe
Verwaltungsaufgaben wie Reporting, Controlling, Fondsbuchhaltung oder Beteiligungs- und Risikomanagement. Das zweite große Geschäftsfeld Partnerfonds macht rund ein Drittel des Volumens der offenen Publikumsfonds aus. Hier bietet INTREAL u. a. Asset-Managern und Projektentwicklern ohne KVG-Zulassung alle Leistungen rund um die Auflage und Administration eines Alternative Investment Funds (AIFs) an.

INTREAL war 2015 mit der Auflage des FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND in das Geschäftsfeld eingestiegen. Heute administriert die Service-KVG sechs Immobilien-Publikumsfonds.

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Die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH (INTREAL), Deutschlands führende Service-KVG im Immobilienbereich, hat ihren stabilen Wachstumskurs im dritten Quartal 2021 weiter beibehalten und ihre geschäftlichen Aktivitäten erneut ausgeweitet. Zum Berichtsstichtag am 30. September 2021 summierten sich die Assets under Administration (AuA) auf rund 46,6 Mrd. Euro, was einer Steigerung um rund 3,9 Mrd. Euro seit dem Ende des ersten Halbjahres entspricht. Der Zuwachs seit dem Ende des Geschäftsjahres 2020 beläuft sich auf rund 8,1 Mrd. Euro (AuA zum 31. Dezember 2020: 38,5 Mrd. Euro).

Im Laufe der Monate Juli, August und September 2021 wurden insgesamt 20 neue Fonds aufgelegt. Zudem stieg die Zahl der von der INTREAL administrierten Objekte im 3. Quartal um 181. Somit administrierte die Service-KVG zum 30. September 2021 insgesamt 257 Fonds sowie 1.930 Immobilien. Infolge von zehn Neueinstellungen während des Berichtsquartals erhöhte sich die Gesamtzahl der von INTREAL an den Standorten Hamburg, Frankfurt und Luxemburg Beschäftigten auf nunmehr 383 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. In den aktuellen Quartalszahlen der INTREAL ist zum ersten Mal auch die Geschäftsentwicklung in Luxemburg mit abgebildet.

Keine bremsenden Effekte durch Corona-Pandemie oder Zinsdiskussion

Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL, kommentiert: „Im Rückblick auf die ersten neun Monate des laufenden Jahres können wir inzwischen feststellen, dass sich unser Geschäft als sehr krisenresistent erwiesen hat. Die starken Zahlen des dritten Quartals zeigen, – wie bereits das erste Halbjahr – dass die Corona-Pandemie das Wachstum der INTREAL ebenso wenig negativ beeinflusst hat wie die verstärkt aufkommenden Diskussionen über eventuell steigende Zinsen. Nach aktuellem Stand der Kapitalzusagen und der Transaktionspipeline dürfen wir annehmen, dass es in den verbleibenden Wochen des Jahres noch zu einer Jahresendrallye kommen wird und wir das Jahr 2021 mit Rekordergebnissen abschließen können.“

Zahl der Fonds wächst in beiden Geschäftsbereichen weiter

Das Geschäft der INTREAL gliedert sich im Wesentlichen in die beiden großen Geschäftsfelder Partnerfonds und KVG-Services. Im Geschäftsfeld Partnerfonds bietet die Service-KVG u. a. Asset Managern und Projektentwicklern ohne KVG-Zulassung alle Leistungen rund um die Auflage und Administration eines Alternative Investment Funds (AIFs) an. Mit ihrem Geschäftsfeld KVG-Services übernimmt die INTREAL Dienstleistungen für andere zugelassene Management-KVGs, darunter beispielsweise komplexe Verwaltungsaufgaben wie Reporting, Controlling, Fondsbuchhaltung oder Beteiligungs- und Risikomanagement. Während auf den Bereich Partnerfonds rund 60 Prozent der AuA entfallen, betreut der Bereich KVG-Services rund 40 Prozent der administrierten Assets.

Beide Geschäftsbereiche sind im dritten Quartal weiter gewachsen. Die AuA im Segment Partnerfonds stiegen im Zeitraum von Juli bis September 2021 um rund 1,1 Mrd. Euro auf 25,8 Mrd. Euro. Die Zahl der in diesem Geschäftsfeld betreuten Fonds erhöhte sich um 3 auf nunmehr 136 Fonds, wobei die Zahl der Fondspartner mit 48 konstant blieb. Im Geschäftsbereich KVG-Services ergab sich im dritten Quartal 2021 ein Zuwachs der AuA um rund 2,8 Mrd. Euro, sodass sie zum Quartalsende ein Volumen von rund 20,8 Mrd. Euro erreichten. Die Zahl der Fonds, für die Serviceleistungen erbracht werden, stieg um 17 und lag zum 30. September 2021 bei 121 Fonds.

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Das Fondsstandortgesetz sollte eigentlich – nomen est omen – den Fondsstandort Deutschland attraktiver machen. Das ist nur bedingt gelungen, auch wenn es mit einer Vielzahl von Neuregelungen vollgepackt wurde. Aus Immobilienfondssicht gewinnen vor allem die Publikumsfonds an Flexibilität. Auch bei den Spezialfonds gibt es – per Saldo – Verbesserungen. Das Gesetz tritt voraussichtlich Anfang August 2021 in Deutschland in Kraft.

von Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL

Zunächst zu den offenen Immobilien-Publikumsfonds: Die Vehikel für Privatanleger erlangen an einigen Punkten mehr Flexibilität. Dies betrifft vor allem die Strukturierung und Finanzierung von Immobilien-Investments, die indirekt über Objektgesellschaften im Ausland wie auch im Inland erworben werden. Mit dieser Neuregelung erhalten die Fonds mehr Flexibilität und insbesondere im Ankauf die notwendige Wettbewerbsfähigkeit gegenüber anderen Marktteilnehmern. Aufgrund der hohen Investorennachfrage ist es wichtig, dass auch offene Immobilien-Publikumsfonds schnell reagieren und verschiedene Strukturen für private Anleger ankaufen können, die sonst kaum Möglichkeiten haben in attraktive Immobilien zu investieren.

Die Erweiterung die Finanzierungsgestaltung über Gesellschafterdarlehen – soweit der Fonds 100 prozentiger Eigentümer der Objektgesellschaften ist – ermöglicht auch eine marktübliche wirtschaftliche Optimierung der laufenden Cashflows und damit verbundenen Ausschüttungen in der laufenden Bewirtschaftungsphase.

Die großen und wesentlichen Regeln für Publikumsfonds bleiben unverändert. Dies gilt für die 30-Prozent-Grenze bei der Fremdfinanzierung sowie für die Regeln zur Kündigungsfrist und zur Mindesthaltedauer. Auch die Regeln zu den Anlagegrenzen – beispielsweise zur Diversifikation oder zum Maximalanteil von Projektentwicklungen – bleiben unverändert.

IMMOBILIEN-SPEZIALFONDS DÜRFEN MEHR FREMDKAPITAL AUFNEHMEN

Für die Branche erfreulich hingegen ist eine Lockerung des Fremdkapitalregimes bei offenen Immobilien-Spezialfonds. Hier werden die zulässige Belastungsgrenze sowie die zulässige maximale Kreditaufnahmegrenze jeweils von 50 Prozent auf 60 Prozent angehoben. Dies soll den Fondsverwaltern insbesondere in Krisenzeiten mehr Flexibilität ermöglichen. Die Anhebung ist grundsätzlich zu begrüßen. Unter anderem wird dadurch auch ein Gleichlauf zur Kreditaufnahmegrenze bei Immobilienfonds nach der Anlageverordnung hergestellt. Auch den Vergleich zu Luxemburg müssen die Spezialfonds nun nicht mehr scheuen.

FONDSSTANDORTGESETZ FÜHRT ZWEI NEUE VEHIKEL EIN

Neben diesen Regelungen bestehender Fonds führt das Fondsstandortgesetz gleich zwei neue Vehikel ein. Die erste neue Produktvariante ist der geschlossene Spezialfonds in der Form eines Sondervermögens. Dies war bislang nur als Investmentaktiengesellschaft mit fixem Kapital oder als Investmentkommanditgesellschaft möglich. Beide bisherigen Varianten waren in der Praxis für die Investoren umständlich zu handhaben, weshalb diese oft auf Luxemburger Strukturen auswichen.

Die andere Neuheit sind Infrastruktur-Sondervermögen im Bereich der offenen Publikumsfonds. Der Gesetzgeber will Kleinanlegern die Investition in Infrastruktur ermöglichen. Viele Regeln sind ähnlich denen der offenen Immobilien-Publikumsfonds. So müssen die Anleger ihre Anteile mindestens einmal pro Jahr und höchstens einmal pro Halbjahr zurückgeben dürfen. Des Weiteren gibt es Anlagegrenzen und Vorgaben zur Diversifikation.

Grundsätzlich sind beide Neuerungen zu begrüßen – allerdings muss sich erst in der Praxis zeigen, ob Produktanbieter auch das Risiko eingehen und die neuartigen Vehikel auflegen und ob die Anleger diese annehmen.

BISLANG UNREGULIERTES PRE-MARKETING BEI SPEZIALFONDS WIRD REGULIERT

Während die bislang dargestellten Neuerungen also positiv zu bewerten sind, schafft eine andere Neuregelung erheblichen bürokratischen Mehraufwand. Dies betrifft den bislang nicht regulierten Bereich des Pre-Marketings bei offenen Immobilien-Spezial-AIF.

Als Pre-Marketing wird die Phase zwischen der ersten Ansprache der professionellen und semiprofessionellen Anleger durch den Fondsanbieter bzw. Asset Manager und der Vertriebsgenehmigung durch die BaFin bezeichnet. Bislang erfolgte in dieser Phase ein offener und informeller Interessensabgleich zwischen potenziellen Anlegern und Asset Manager. Diese Handhabe wird ab dem August 2021 verboten sein und durch ein neues Pre-Marketing-Regime ersetzt.

Pre-Marketing darf nur noch von (1) gebundenen Vermittlern, (2) Wertpapier-Dienstleistungsunternehmen, (3) Kreditinstituten und (4) zugelassenen KVGs gemacht werden. Das Problem: Die große Gruppe der Asset-Manager, die künftig ausgeschlossen ist, steht für einen erheblichen Teil des Marktes. Diese muss Umgehungslösungen suchen – beispielsweise in Form von Kooperationen.

Allen Wegen ist gemein, dass sie – im Vergleich zur bisherigen Praxis – umständlich sind und auch wirtschaftliche Risiken bergen. Wir rechnen vor allem in der ersten Phase – ab Anfang August – mit einer erheblichen Unsicherheit, die sich einige Zeit hinziehen wird.

Gastbeitrag zum Download: hier